空き家を民泊にする前に知る、届出と許可の違い

活用する2026年11月12日更新読む目安約8分

制度や金額は変わります。手続きの前に、記事の最後にある出典のページで確認してください。記事の作り方

空き家を民泊にするなら、3つの制度のどれを使うかを決める前に、実家の住所で「条例の制限」「消防の扱い」「建物の使い道の決まり」を窓口に確かめるところから始めるのをおすすめします（このサイトの提案です）。3つの制度は、住宅宿泊事業法の届出、旅館業法の許可、国家戦略特区の認定です。泊められる日数、営める地域、要る設備がそれぞれ違います。どれを選んでも、お金は先に出ていき、泊まる人が来るとは限りません。

制度は、2026年11月12日に、国のページと法律の条文で確かめました。この記事は、空き家の活用方法。貸す・民泊・シェアハウスの違いと、向く家の民泊の節を、くわしくしたものです。収入の見込みや改修の費用には公的な出どころがないので、金額は書きません。

民泊の3つの方法と、空き家で使えるもの

「民泊」に法令上の決まった定義はありません。住宅を使って旅行者などを泊めることを、一般にそう呼んでいます。宿泊料を受けて人を泊める営業は、個人が空き家を使う場合でも、原則として旅館業法の許可が要ります。住宅宿泊事業法の届出をした場合と、特区民泊の認定を受けた場合は、許可がなくても営めます。

方法	手続き	窓口
住宅宿泊事業法	届出	都道府県知事など。保健所を置く市や東京23区では、市長・区長が受け付けることがある
旅館業法（簡易宿所）	許可	保健所
国家戦略特区（特区民泊）	認定	特区に指定された区域の自治体

宿泊料には、名目が違っても、寝具のクリーニング代、光熱水道費、室内の清掃費などが含まれる、と厚生労働省のQ&Aにあります。「清掃費だけ受け取る」形でも、繰り返し泊める営業に当たれば、届出か許可などが要ります。

許可を受けずに旅館業を営むと、罰則があります（旅館業法10条）。

届出（住宅宿泊事業法）: 年間180日と、管理の委託

届出は、原則として国の「民泊制度運営システム」で行います。泊められるのは年間180日までです。毎年4月1日正午から翌年4月1日正午までの1年間で、届け出た住宅ごとに数えます。条例で、さらに区域や期間を制限できます（住宅宿泊事業法18条）。

届出ができる家

設備: 台所、浴室、便所、洗面設備の4つが、その家にある。浴室は浴槽がなくてもシャワーがあればよい。近くの銭湯で代えることはできない
使われ方: 今、人が生活の本拠にしている家。民泊をしている間、売却か賃貸の形で入居者を募集している家。所有者などが随時住むために使っている家（少なくとも年1回以上は使っている）、のどれか

3つ目の例として、ポータルサイトは、相続で持っていて今は常に住んでいないが、将来住む予定がある空き家を挙げています。空き家なら何でも届出ができる、という書き方ではありません。

離れて住む持ち主は、管理の委託が要る

人を泊めている間に持ち主が家にいない形（家主不在型）は、管理の業務の全部を、国に登録した住宅宿泊管理業者に委託する必要があります。居室の数が5を超える場合も同じです。委託しなくてよいのは、持ち主が同じ建物や敷地、隣に住んでいて、自分で管理する居室が5以下の場合です。買い物などの一時的な不在は、原則1時間（事情によって2時間程度まで）とされています。委託の義務に違反すると、50万円以下の罰金の定めがあります（同法75条）。

管理には、近所からの苦情への対応も含まれます。泊まる人がいない間も、苦情や問い合わせには対応する必要があります。委託にかかる費用は、業者に確かめてください。

許可（旅館業法）と特区民泊

届出をせずに民泊をする場合は、旅館業法の簡易宿所営業で許可を取るのが一般的、とポータルサイトは説明しています。簡易宿所営業は、条文では、宿泊する場所を多数人で共用する構造と設備を主とする施設で人を泊める営業です。日数の上限はありませんが、守る基準が増えます。

項目	届出	許可（簡易宿所）
泊められる日数	年間180日まで。条例でさらに制限されることがある	制限なし
住居専用地域	可能。条例で制限されている場合あり	不可
広さの基準	1人あたり3.3㎡	客室の延床面積33㎡以上。一度に泊める人が10人未満なら、3.3㎡に人数を掛けた面積以上
不在時の管理の委託	決まりあり	決まりなし

日数、住居専用地域、委託の3行と届出の広さは、民泊制度ポータルサイトの「3つの制度比較」から、許可の広さは厚生労働省のQ&Aから書きました。住居専用地域は、都市計画で決まる土地の区分の1つで、実家がどの区分かは市区町村で確かめられます。許可は、施設の構造や設備が基準を満たすことが条件です。厚生労働省のQ&Aは、旅館業の立地が禁止されている地域があること、建築基準法の用途変更の建築確認が要る場合があることも書いています。

特区民泊は、使える区域が限られる

特区民泊は、国家戦略特区法による旅館業法の特例です。外国人旅客の滞在に適した施設を、賃貸借契約で一定期間以上使わせる事業、とされています。特区に指定された区域だけで使える制度です。比較表では、2泊3日以上の滞在が条件で、年間の日数の上限はなく、居室は原則25㎡以上です。新しい受付を終えた市もあります（大阪市は2026年5月29日で終了、と同市が2025年11月28日に発表）。実家のある自治体で特区民泊ができるか、いま受け付けているかは、その自治体に確かめてください。

どの制度でも確かめること: 建物の使い道と消防

建物の使い道（建築基準法）

届け出た住宅は、建築基準法でも「住宅」「長屋」「共同住宅」「寄宿舎」に含まれる、と住宅宿泊事業法21条にあります。届出の民泊なら、住宅のまま扱われる、というのがこのサイトの読み方です。

旅館業の許可を取る場合は、建物の使い道を、住宅から旅館などに変えることになります。使い道を変える部分の床面積の合計が200㎡を超えると、建築確認（工事の前に、計画が法律に合っているかを確かめてもらう手続き）が要ります。この2つは活用の記事と同じ、条文からのこのサイトの読み取りです。国土交通省のリーフレットは、手続きが要らない規模でも、建築基準法や消防法などへの適合は引き続き求められる、としています。工事の前に、建築士と自治体の建築の窓口に確かめてください。工事の費用については、空き家のリフォーム費用が変わる点と、見積の比べ方にまとめています。

消防の設備（消防法）

消防庁のリーフレットによると、民泊の消防の扱いは、宿泊室の広さと、持ち主が住んでいるかで決まります。一戸建てで、泊めている間に持ち主がいない場合は、消防法令上「宿泊施設」として扱われます。宿泊施設には、建物の大きさにかかわらず、自動火災報知設備、誘導灯、防炎のカーテンやじゅうたんなどが要る、とリーフレットの表にあります（消火器などは広さによる）。延べ面積が300㎡未満なら、特定小規模施設用自動火災報知設備（無線式で配線の工事が要らないものもある）を付けられます。持ち主が住んでいて宿泊室が50㎡以下なら、住宅として扱われます。

届出の前には、消防法令適合通知書（消防の決まりに合っていることを示す書類）を入手します。管轄の消防署に申請し、立入検査などの調査を経て交付されます。消防の扱いは消防署が建物ごとに判断するので、設備を買う前に相談してください。改修が要る場合の見積の取り方は、活用の記事に書いています。

条例、マンションの規約、近所への説明

条例による日数と区域の制限

条例の中身は自治体ごとに違います。例として2つの市と区を挙げます。ほかの地域に同じ決まりがあるわけではありません。

自治体	住居専用地域での制限	近所への周知
京都市（2026年4月1日作成の手引）	原則、1月15日正午から3月16日正午までだけ	届出の20日前までに掲示し、同じころ近隣住民に説明
新宿区（2026年3月10日更新のページ）	月曜正午から金曜正午までは実施できない	届出の7日前までに書面で周知し、区に報告

京都市の制限は、持ち主がその家に生活の本拠を置く場合と、条件を満たす認定京町家事業の場合は除かれます。離れて住む持ち主は、制限がかかる側です。京都市では、管理を委託する場合、乗り物を使わずに10分以内に着ける場所（家から道のりでおおむね800m以内）に、現地で対応する人を置くことも求めています。

マンションの管理規約

マンションで届出をするなら、管理規約で民泊が禁止されていないかを確かめます。規約で禁止されていなくても、管理組合に禁止の方針がないかの確認が要る、とポータルサイトにあります。

近所への説明

国のガイドラインは、届出の前に周辺の住民へ事前に説明することを「望ましい」としています。上の2つの市と区のように、条例で説明や周知を義務にしている自治体もあります。

あとで売るなら、控除の条件に関わる

相続した実家を売ったときに、利益から最高3,000万円を差し引ける特例があります。相続してから売るまでの間に、事業や貸付けに使ったり、住んだりすると、この控除の条件を満たさなくなります（国税庁）。民泊はこの「事業」や「貸付け」に当たる、というのがこのサイトの読み方です。あとで売るかもしれないなら、民泊を始める前に、税務署か税理士に確かめてください。ほかの条件は実家じまいのお金がないときの進め方にまとめています。民泊が合わない家の出口は実家が空き家になったらどうするかにまとめています。