空き家の活用方法。貸す・民泊・シェアハウスの違いと、向く家

活用する2026年11月12日更新読む目安約10分

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制度や金額は変わります。手続きの前に、記事の最後にある出典のページで確認してください。記事の作り方

空き家の活用は、形を決める前に、家の状態と、その形に要る手続きを確かめるところから始めるのをおすすめします（このサイトの提案です）。貸す、民泊にする、シェアハウスにする、のどれも、先に出ていくお金と、守る決まりがあります。収入は約束されていません。活用が向かない家もあります。

制度は、2026年11月12日に、法律の条文と国のページで確かめました。改修の費用や家賃の相場には公的な出どころが見つからないので、この記事では金額を書きません。

活用の形と、要る手続き

持ち主が選べる主な形と、手続きを並べます。

形	要る手続きや決まり	確かめる先
そのまま貸す、直して貸す	借主との賃貸借契約。普通借家か定期借家かを選ぶ	宅地建物取引業者
民泊（届出）	住宅宿泊事業法の届出。泊められるのは年間180日まで	都道府県などの民泊の窓口、消防
民泊（許可）	旅館業法の許可	保健所
シェアハウス	建築基準法で「寄宿舎」として扱われることがある。用途の変更と工事	建築士、自治体の建築の窓口、消防署
空き家バンク	自治体への登録。借り手や買い手を探す場で、貸し方そのものではない	実家のある市区町村

民泊には、このほかに、国家戦略特区の認定を受ける方法もあります。使える地域が限られるので、この記事では扱いません。

貸す: 普通借家と定期借家の違い

家を貸す契約には、大きく2つの種類があります。借地借家法という法律で決まっています。

項目	普通借家	定期借家
期間が終わったとき	1年前から6か月前までに更新しない通知をしなければ、同じ条件で更新したとみなされる	更新がなく、期間の満了で終わる
貸主から終わらせるには	更新しない通知にも解約の申し入れにも、正当の事由（もっともな理由）が要る	期間が1年以上なら、満了の1年前から6か月前までに、終わることを借主に通知する
契約の形	条文に、書面に限るという定めはない	書面で契約するときに限る

普通借家は、貸主の都合だけでは終わらせにくい契約です（「終わらせにくい」はこのサイトの言い方です）。正当の事由があるかどうかは、貸主と借主がその建物を必要とする事情などを考えて判断される、と条文にあります。将来、自分で住む、売る、という予定があるなら、契約の前にこの点を確かめてください。

定期借家には、落とすと効き目がなくなる条件があります。

貸主は、契約の前に、更新がなく期間の満了で終わることを書いた書面を借主に渡して、説明する
この説明をしなかったときは、更新がないという定めは無効になる
期間が1年以上なら、上の表の通知をしないと、契約が終わったことを借主に主張できない。通知が遅れた場合は、通知の日から6か月たてば主張できる

国土交通省は、定期借家の標準の契約書を公開しています。契約の実務は、宅地建物取引業者に聞いてください。空き家を個人で貸すときの手順も参考にしてください。

貸すと、修繕の義務を負う

民法では、貸主は、借主が家を使うのに必要な修繕をする義務を負います。借主の責任で必要になった修繕は別です。雨漏りや設備の故障がある家は、貸す前か、貸したあとに、直すお金が出ていくことになる、というのがこのサイトの見方です。

借主の意向を反映して改修できる貸し方（DIY型賃貸借）について、国土交通省は契約書の書式例とガイドブックを公開しています。改修の内容と、明け渡すときに元に戻すかどうかを、貸主と借主の双方が合意して書面を交わす方式です。

民泊: 届出と許可で、できることが違う

宿泊料を受けて人を泊める営業は、個人が空き家を使う場合でも、原則として旅館業法の許可が要ります。住宅宿泊事業法の届出をした場合などは、許可がなくても営めます。許可も届出もなく営むと、罰則があります。

項目	住宅宿泊事業法（届出）	旅館業法（許可）
手続き	都道府県知事などへの届出	保健所に申請して許可を得る
泊められる日数	年間180日まで。条例でさらに制限されることがある	制限なし
住居専用地域（表では「住専地域」）	可能。条例で制限されている場合あり	不可

この表の日数と住居専用地域の2項目は、観光庁の民泊制度ポータルサイトの「3つの制度比較」から、手続きの行は同じサイトの「住宅宿泊事業法（民泊新法）とは？」と「旅館業法について」から書きました。旅館業法の列は、比較表では「旅館業法（簡易宿所）」です。簡易宿所は、旅館業の許可の種別の1つです。住居専用地域は、都市計画で決まる土地の区分の1つで、実家がどの区分かは市区町村で確かめられます。180日は、毎年4月1日正午から翌年4月1日正午までの1年間で、届け出た住宅ごとに数えます。

届出ができる家の条件

届出ができるのは、次の2つを満たす家です。

設備: 台所、浴室、便所、洗面設備の4つがある
使われ方: 次のどれかに当たる
- 今、人が生活の本拠として使っている家
- 民泊をしている間、売却か賃貸の形で、入居者の募集が行われている家
- 所有者などが、随時、住むために使っている家（少なくとも年1回以上は使っていること）

3つ目の例として、ポータルサイトは「相続により所有しているが、現在は常時居住しておらず、将来的に居住することを予定している空き家」を挙げています。空き家なら何でも届出ができる、という書き方ではありません。実家が当たるかどうかは、届出先の窓口に確かめてください。

離れて住む持ち主は、管理の委託が要る

人を泊めている間に持ち主が不在になる家は、管理の業務の全部を、国に登録した住宅宿泊管理業者に委託する必要があります。居室の数が5を超える場合も同じです。持ち主が同じ建物や敷地、隣に住んでいて、自分で管理する居室が5以下の場合は、委託しなくてよいとされています。実家から離れて暮らしていて、泊めている間に家にいられないなら、委託が要ります。委託にかかる費用は、業者に確かめてください。

届出の前には、消防法令適合通知書（消防の決まりに合っていることを示す書類）を入手します。管轄の消防に相談してください。

旅館業法の許可は、施設の構造や設備が基準を満たす必要があります。届出をせずに民泊をする場合は、簡易宿所で許可を取るのが一般的、とポータルサイトは説明しています。基準は保健所で確かめてください。民泊の届出と許可の違いも参考にしてください。

シェアハウス: 建築基準法の「寄宿舎」として扱われることがある

国土交通省は2013年9月の通知で、事業者が入居者を募集し、自ら管理などをする建物に複数の人を住まわせる「貸しルーム」は、もとの用途や改修の有無にかかわらず、建築基準法の「寄宿舎」（建物の使い道の区分の1つ）に当たる、という考え方を示しました。通知の言葉は「貸しルーム」で、「シェアハウス」ではありません。

同省の「シェアハウスガイドブック」（発行年月は確かめられませんでした）は、空き家などをシェアハウスにする場合は寄宿舎への用途変更が必要で、建築基準法への適合、建築確認、消防法などへの対応が必要となる場合がある、としています。工事の例には、非常用の照明装置や、一定規模以上の建物での消火器、火災警報器の設置が挙がっています。

建築確認（工事の前に、計画が法律に合っているかを確かめてもらう手続き）は、用途を変えて寄宿舎や旅館などにする部分の床面積の合計が200㎡を超えると要ります。これは建築基準法の条文からの、このサイトの読み取りです。200㎡は、用途の変更についての線です。改修の工事そのものに建築確認が要るかどうかは別です。2階建ての家は、大規模な修繕や模様替にあたる工事だと、用途を変えなくても建築確認が要る、とこのサイトは条文（6条1項2号）から読んでいます。工事の前に建築士に確かめてください。規模の線は、2019年6月25日に施行された改正で100㎡から200㎡に上がりました。国土交通省のリーフレットは、手続きが要らない規模でも、建築基準法や消防法などへの適合は引き続き求められる、と注意しています。

運営の方法として、ガイドブックは3つを挙げています。持ち主が自分で行う方式、一部を事業者に委託する方式、事業者に家を貸して事業者が入居者に貸す方式（サブリース）です。

実家がどう扱われ、どんな工事が要るかは、建築士と自治体の建築の窓口、管轄の消防署に確かめてください。

空き家バンクに登録する

空き家バンクは、自治体が空き家の情報を集めて、借りたい人や買いたい人に見せる仕組みです。国土交通省のページによると、「全国版空き家・空き地バンク」は、各自治体が把握して提供している情報を、自治体をまたいで探せるようにしたものです。国が公募で選んだ2つの事業者が、2018年4月から本格的に運営しています。国の委託ではなく、2社がそれぞれ独立して運営している、と国のページは説明しています。

全国版に載せるには、売りたい人、貸したい人の同意が要る
自治体の判断で載らないこともある

登録の条件や手続き、契約の進め方は、国のページには書かれていません。自治体ごとに違うと考えて、実家のある市区町村の窓口に確かめてください。載せても、借り手や買い手が見つかるとは限りません。

先にかかるお金の種類と、向く家・向かない家

下の2つの表は、ここまでの決まりから引いた、このサイトの整理です。金額は家ごとに違うので、種類だけを書きます。

形	先にかかるお金の種類	向かない家の例
貸す	片付け、修繕、契約の費用	直す範囲が大きい家。近いうちに自分で使う、売る予定がある家（普通借家の場合）
民泊（届出）	片付け、消防の設備、管理の委託	4つの設備がそろわない家。使われ方の条件に当たらない家。条例で制限される区域の家
民泊（許可）	基準に合わせる工事、消防の設備	住居専用地域の家。構造や設備の基準を満たせない家
シェアハウス	寄宿舎の基準に合わせる工事と手続き	工事の費用が出せない家

形	向く家の例
貸す	大きな修繕をしなくても住める家。定期借家なら、いずれ自分で使う予定がある家も考えられる
民泊（届出）	4つの設備がそろい、使われ方の条件に当たり、条例の制限がかからない区域の家
民泊（許可）	住居専用地域の外にあり、構造や設備の基準を満たせる家
シェアハウス	寄宿舎の基準に合わせる工事の費用を出せる家

条件に合っても、借り手や泊まる人が見つかるとは限りません。どの形でも、お金は先に出ていきます。借り手や泊まる人が現れるかどうか、いくら入るかは、国の資料からは分かりません。直す費用が出せない家や、相続人の間で話がまとまっていない家は、活用よりも、売る、持ち続ける、といった別の出口のほうが合うことがある、というのがこのサイトの見方です。くわしくは実家が空き家になったらどうするか。5つの出口と選び方と買取と仲介の違いにまとめています。

貸すと、売るときの控除に関わる

相続した実家を売ったときに、利益から最高3,000万円を差し引ける特例があります。相続してから売るまでの間に、貸したり、住んだり、事業に使ったりすると、この控除の条件を満たさなくなります（国税庁）。あとで売るかもしれないなら、活用を始める前に、税務署か税理士に確かめてください。ほかの条件は実家じまいのお金がないときの進め方にまとめています。

名義が亡くなった親のままの家は、契約の前に司法書士へ相談してください。くわしくは空き家を相続したらやることにまとめています。