空き家を個人で貸すときの手順と、先に確かめること

活用する2026年11月12日更新読む目安約10分

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制度や金額は変わります。手続きの前に、記事の最後にある出典のページで確認してください。記事の作り方

空き家を個人で貸すときは、契約の種類を選ぶ前に、将来その家に住む、売る、といった予定があるかを家族で決め、名義と家の状態を確かめるところから始めるのをおすすめします（このサイトの提案です）。貸すと、貸主は修繕の義務を負い、普通借家では貸主の都合だけで契約を終わらせにくくなります。相続した実家を売ったときの3,000万円の控除も、貸すと条件を満たさなくなります。

制度は、2026年11月12日に、法律の条文と国土交通省、国税庁のページで確かめました。家賃の相場や収入の見込みは、この記事では書きません。貸す形のほかの選び方（民泊、シェアハウスなど）は、空き家の活用方法。貸す・民泊・シェアハウスの違いと、向く家にまとめています。

貸すまでの流れと、確かめる先

住まいとして貸すまでの流れを、このサイトの整理で並べます。国の資料にこの順番の手順があるわけではありません。

順番	やること	確かめる先
1	名義と、家族の考えを確かめる	法務局、司法書士
2	家の状態を見て、直す範囲を決める	工事の業者、建築士
3	契約の種類（普通借家か定期借家か）を選ぶ	宅地建物取引業者、弁護士
4	入居者を募集する（自分で探すか、人に頼むか）	頼むなら宅地建物取引業者
5	管理を自分でするか、頼むかを決める	賃貸住宅管理業者
6	家賃の収入にかかる税を確かめる	税務署、税理士

名義と、家族の話し合いを先に

名義が亡くなった親のままの家は、契約の前に司法書士へ相談してください。相続登記の期限などは空き家を相続したらやることにまとめています。

兄弟の共有になっている家は、共有の物の扱いに民法の決まりがあります。共有の決まりは再建築不可や共有名義の実家を手放すにはに書いています。貸す前に、司法書士か弁護士に確かめてください。

家の状態と修繕: 貸すと修繕の義務を負う

民法では、貸主は、借主が家を使うのに必要な修繕をする義務を負います（606条）。借主の責任で必要になった修繕は別です。

借主が、貸主の負担になる修繕などの費用（必要費）を自分で出したときは、貸主にすぐ返すよう求めることができます（608条）。

雨漏りや、水回り、電気、ガスの設備の故障がある家は、貸す前に直すか、貸したあとに直すお金が出ていくことになる、というのがこのサイトの見方です。どこまで直してから貸すかを、契約の前に決めておくのをおすすめします（このサイトの提案です）。

借主の意向を反映して改修できる貸し方（DIY型賃貸借）もあります。国土交通省は契約書の書式例とガイドブックを公開しています。改修の内容と、明け渡すときに元に戻すかどうかを、貸主と借主の双方が合意して書面を交わす方式です。

契約の種類: 普通借家と定期借家

家を貸す契約には、大きく2つの種類があります。借地借家法という法律で決まっています。

項目	普通借家	定期借家
期間が終わったとき	1年前から6か月前までに更新しない通知をしなければ、同じ条件で更新したとみなされる	更新がなく、期間の満了で終わる
貸主から終わらせるには	更新しない通知にも解約の申し入れにも、正当の事由（もっともな理由）が要る	期間が1年以上なら、満了の1年前から6か月前までに、終わることを借主に通知する
契約の形	条文に、書面に限るという定めはない	書面で契約するときに限る

普通借家は、貸主の都合だけでは終わらせにくい

普通借家は、貸主の都合だけでは終わらせにくい契約です（「終わらせにくい」はこのサイトの言い方です）。正当の事由があるかどうかは、貸主と借主がその建物を必要とする事情のほか、これまでの経過、建物の使われ方と今の状態、立ち退きと引き換えにお金などを出す申し出、を考えて判断される、と条文にあります（28条）。

更新しない通知をしていても、期間が終わったあと借主が住み続け、貸主がすぐに異議を言わなかったときも、更新したとみなされます（26条2項）。

定期借家には、落とすと効き目がなくなる条件がある

貸主は、契約の前に、更新がなく期間の満了で終わることを書いた書面を借主に渡して、説明する
この説明をしなかったときは、更新がないという定めは無効になる
期間が1年以上なら、上の表の通知をしないと、契約が終わったことを借主に主張できない。通知が遅れた場合は、通知の日から6か月たてば主張できる

床面積が200㎡未満の住まいの定期借家では、転勤、療養、親族の介護その他のやむを得ない事情で、借主がその家に住み続けるのが難しくなったときは、借主から解約を申し入れられます。申し入れの日から1か月で終わります（38条7項）。

将来、自分で住む、売る予定があるなら、この違いを見て選んでください。選び方の個別の判断は、宅地建物取引業者か弁護士に聞いてください。

国の契約書のひな形

国土交通省は、契約書のひな形「賃貸住宅標準契約書」を公開しています。使うことは法令で義務づけられていません。国のページに載っているのは2018年（平成30年）3月版で、家賃の保証会社を使う型と、連帯保証人を立てる型の2つがあります。定期借家用の「定期賃貸住宅標準契約書」もあります。

入居者の募集と、管理を頼むとき

募集を人に頼むときと、宅建業の免許

国土交通省のハンドブックは、管理業者が持ち主に代わって入居者を募集することについて、賃貸借の代理または媒介に当たり、くり返し事業として（業として）行うには宅地建物取引業の免許が必要、と説明しています。

法律が宅地建物取引業として挙げるのは、売買と交換、それに売買・交換・貸借の代理と媒介です（宅地建物取引業法2条2号。国土交通省の「宅地建物取引の免許について」も同じ4つを並べています）。持ち主が自分で貸主になって貸すことは、この中に入っていない、とこのサイトは条文から読んでいます。国の資料に、そう直接書いた文は見つけられませんでした。

自分で借主を見つけて契約する道もあります。募集を人に頼むなら、頼む相手が宅地建物取引業の免許を受けているかを確かめてください（このサイトの提案です）。自分で探す場合も、契約の実務は宅地建物取引業者か弁護士に相談できます。

管理を頼むときの決まり（賃貸住宅管理業法）

点検や清掃、修繕の手配、家賃の受け取りなどの管理は、自分でするか、人に頼むかを選べます。

賃貸住宅管理業法の対象は、持ち主から頼まれて、家の維持保全（点検、清掃、必要な修繕）や、それと合わせて家賃などのお金の管理を行う事業者
管理する戸数が200戸未満の事業者は、国への登録が任意（国土交通省のハンドブック）
登録した事業者は、管理の契約を結ぶ前に、持ち主に、管理の内容などを書面を渡して説明しなければならない

事業者に家を借り上げてもらい、事業者が入居者に貸す方式（サブリース）もあります。国土交通省は、サブリースの事業者に、誇大な広告や不当な勧誘の禁止、契約前の重要事項の説明などの決まりがあると説明しています。違反した事業者の情報を国に出せる制度もあります。

サブリースでは、持ち主が貸主、事業者が借主になります。国土交通省のハンドブックは、事業者から家賃の減額を求められることがあること（借地借家法32条1項）、持ち主から解約や更新の拒絶をするには正当の事由が要ること、修繕や原状回復などの費用を持ち主が負うことを、勧誘のときに伏せてはいけない点として挙げています。

頼む前に、登録しているか、契約前に書面で説明を受けたかを確かめるのをおすすめします（このサイトの提案です）。

退去のとき: 原状回復と敷金

民法では、借主は、借りたあとに生じた傷みを、契約が終わるときに元に戻す義務を負います（621条）。ただし、普通に住んでいて生じた傷み（通常の損耗）と、年数による変化（経年変化）は、この義務の外です。借主の責任でない傷みも外です。

敷金を受け取っている場合、契約が終わって家を返してもらったら、敷金から借主の未払いの家賃などを差し引いた残りを返さなければなりません（622条の2）。名目が「保証金」などでも、この性質のお金なら敷金に当たります。

国土交通省は「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」を公開しています。1998年（平成10年）3月にまとめ、2004年2月と2011年8月に改訂したものです。家賃が相場くらいの民間の賃貸住宅を想定していて、契約を結ぶときの参考にするもの、と国は説明しています。負担の分け方の一般的な基準で、法的な拘束力を持つものでもない、とガイドライン自身が断っています。

原状回復は、借りた当時の状態に戻すことではない
経年変化と通常の使用による損耗の修繕費は、家賃に含まれるとしている
借主の負担は、建物や設備の経過年数を考えて、年数が多いほど割合を減らす考え方

国は、入居と退去のときの家の傷みの有無と、契約のときの原状回復などの条件を、双方がよく確かめることが、トラブルを防ぐのに有効と考えられる、としています。

通常の損耗まで借主の負担にする特約は、必要性があり暴利的でないなどの客観的、合理的な理由があること、借主が通常の原状回復を超える義務を負うと認識していること、借主がその負担の意思を示していること、を満たさないと効力を争われる、とガイドラインは注意しています。特約を入れるかは、宅地建物取引業者か弁護士に確かめてください。

家賃の税と、売るときの控除

家賃の収入は「不動産所得」

家を貸して得た収入は、所得税の不動産所得になります。計算は「総収入金額から必要経費を引いた額」です（国税庁）。

収入に入るもの: 家賃のほか、更新料など、返さなくてよい敷金や保証金、共益費の名目で受け取る電気代や水道代など
必要経費の主な例: 貸している家の固定資産税、損害保険料、減価償却費、修繕費

会社員などで、給与を1か所から受けていて、その全部が源泉徴収の対象の人は、給与と退職金以外の所得（家賃の額ではなく、必要経費を引いたあとの額）の合計が20万円を超えると、所得税の確定申告が要ります（国税庁）。ほかにも条件があります。

公的年金を受けている人について、国税庁は、年金以外の所得が20万円以下で確定申告の必要がない場合でも、住民税の申告が必要な場合がある、と注意しています。給与を受けている人も、住民税の申告が要るかは、住んでいる市区町村に確かめてください。

貸すと、売るときの控除に関わる

相続した実家を売ったときに、一定の条件を満たすと、利益から最高3,000万円を差し引ける特例があります。実家の家と土地を相続などで取得した人が3人以上のときは、2,000万円までです。相続が始まった日から3年たつ日が入る年の12月31日まで、かつ制度の期限の2027年12月31日までに売ることなどが条件で、亡くなる直前に親がひとりで住んでいた家であることも条件です（老人ホームに入っていた場合は別の条件あり）。

相続してから売るまでの間に、貸したり、住んだり、事業に使ったりすると、この控除の条件を満たさなくなります（国税庁）。あとで売るかもしれないなら、貸す前に、税務署か税理士に確かめてください。ほかの条件は実家じまいのお金がないときの進め方にまとめています。売ったときの税金は、空き家を売ったときの税金の記事も参考にしてください。