実家が空き家になったらどうする？ 5つの出口と選び方の順番

実家が空き家になったら、出口を決める前に、名義、期限、家の状態、家族の意向、先に出ていくお金の5つを、この順に確かめる進め方をおすすめします（このサイトの提案です）。出口は、売る、片付ける、解体する、持ち続ける、活用するの5つに分けて考えます。家財をまとめて処分することや解体など、お金が出ていき、元に戻せない作業は、出口が見えてからにします。

制度の数字は、2026年11月12日に公式ページで確かめたものです。

出口は5つ。国の案内とこのサイトの分け方

国土交通省の空き家対策の特設サイトは、空き家の行き先を2つの言葉で案内しています。

• しまう（除却）: 解体して、跡地を広場や駐車場、新しい建物の敷地として使う
• 活かす（活用）: 住宅のまま売る、用途を変えてカフェなどとして使う

そして、当面どちらもできない場合は、空き家を適切に管理しましょう、としています。

このサイトでは、持ち主が次に何をするかで選びやすいように、5つに分けています。5つの分け方は、国の分類ではありません。表の右の列の対応づけも、このサイトによるものです。

出口	中身	国の言い方では
売る	仲介（不動産会社に買い手を探してもらう）や、買取（不動産会社に買ってもらう）で手放す	活かす
片付ける	家財を整理する。ほかの出口に進む前の作業	（家財の整理）
解体する	建物を壊し、土地として売るか使う	しまう
持ち続ける	管理しながら持つ	当面しまう・活かすができない間の、適切な管理
活用する	貸す、用途を変えて使う	活かす

「片付ける」を出口の1つに数えているのは、このサイトの整理です。国の特設サイトは、空き家になる前の備えの話として、活かすにせよ、しまうにせよ、家財が整理されていないと話は先に進まない、と書いています。

選ぶ前に確かめる5つ（このサイトの提案）

1. 名義

実家の名義は、法務局で登記事項証明書（登記簿の内容の証明書）を取ると確かめられます。名義が亡くなった親のままなら、相続登記（名義を相続人に変える登記）が要ります。誰が相続人か、誰が引き継ぐかも、ここで確かめます。

2. 期限

法律で決まっている期限が、少なくとも3つあります。

• 相続登記: 2024年4月1日から義務。相続で不動産を取得したと知った日から3年以内。正当な理由なく怠ると、10万円以下の過料（行政上の金銭の負担）の対象。2024年4月1日より前の相続は2027年3月31日まで（取得したと知ったのが2024年4月1日以後なら、知った日から3年以内）
• 相続放棄: 自分のために相続が始まったと知った時から3か月以内に、家庭裁判所へ申し出る
• 売ったときの税金を軽くする「3,000万円の控除」を使う場合: 相続が始まった日から3年たつ日が入る年の12月31日までに売る。制度の期限は2027年12月31日

相続放棄は、実家だけを手放す手続きではありません。預金なども含めて、親の権利と義務を一切受け継がない手続きです。そのため、5つの出口には入れていません。考える余地があるなら、ほかの作業より先に、弁護士か司法書士へ相談してください。

くわしくは、空き家を相続したらやることの記事にまとめています。

3. 家の状態

雨もり、傾き、設備の傷みなど、今の状態を確かめます。国の特設サイトは、老朽化している場合はそのまま売る、貸すが難しいことが多いので、解体も検討しましょう、としています。

売ることを考えるなら、専門家に建物の状態を調べてもらう「インスペクション」（建物現況調査）もあります。国の案内は、修繕や改修の工事が要るかを考える参考にもなる、としています。

4. 家族の意向

誰かが住む予定はあるか。残したい人はいるか。お金と管理は誰が受け持つか。国の特設サイトは、空き家になる前の話として、誰が住むのか、解体するのか、売るのか、貸すのかを家族で話し合っておくことが大切だ、としています。すでに空き家になっている場合も、同じ点を確かめておくのがよい、というのがこのサイトの見方です。

5. 先に出ていくお金

出口によって、先に払うお金が違います。次の表は、このサイトが整理したものです。金額は家ごとに違うので、書いていません。片付けは、どの出口でも要ることがある作業として、各行に含めています。片付けと解体は、同じ条件で複数の見積を取って比べてください。

出口	先に出ていくお金	注意
売る	登記の費用。片付けの範囲は相手との話し合いによる	売れるまで管理と固定資産税が続く
解体する	解体費、登記の費用	元に戻せない。税の扱いを先に確かめる
持ち続ける	固定資産税、管理の費用	管理を怠ると、勧告の対象になりうる
活用する	片付け、改修の費用	相続してから売るまでに、貸したり、事業や住まいに使ったりすると、3,000万円の控除の条件を満たさなくなる

お金に余裕がない場合は、実家じまいのお金がないときの進め方に、かけない順番をまとめています。

確かめたことから、出口の候補をしぼる

ここも、このサイトの提案です。当てはまるものから、候補を考えてください。

• 誰も住む予定がなく、管理に通うのも難しい: 売るが最初の候補。国の特設サイトは、放置される期間が長くなるほど老朽化や損傷が進み、売買や賃貸が難しくなる、としています
• 家の傷みが大きい: 今のまま売る、解体して土地で売る、の両方を比べる
• 家族の誰かが、将来住む予定がある: 持ち続ける。ただし、管理の手間とお金が続き、あとで売るなら、住むと控除の条件を満たさなくなる。国の特設サイトは、「将来使うかもしれない」を、空き家が放置されやすい理由の1つに挙げています。予定の時期を家族で決めておくのがよい、というのがこのサイトの見方です
• 家の状態がよく、手放したくない: 活用する。貸したり、事業に使ったりする前に、下の控除の条件を確かめる
• 家族の意見がまとまらない: 期限（上の2）を家族で共有し、管理を続ける。相続登記は、話し合いがまとまらない間に使える届け出（相続人申告登記）があります。相続人のひとりだけで届け出られますが、果たせるのは基本の義務だけです。法務局に聞いてください。3,000万円の控除を使うなら、売る期限から逆算して話し合う

解体は、検討はしても、決めるのは最後にすることをおすすめします。元に戻せないからです。時間をかけるという意味ではなく、確かめる順番の話です。決める前に、次の2つを確かめてください。

1つ目は固定資産税です。毎年1月1日に、人が住むための家屋の敷地として使われている土地は、税の負担が軽くなっています（住宅用地の特例）。家を壊すと、この特例の対象から外れることがある、というのがこのサイトの読み取りです。建っていても、取り壊す予定で使う見込みがない場合や、必要な管理を怠っていて今後人が住む見込みがないと認められる場合などは、特例の対象の「住宅」に当たらないとされています。税額は、壊す前に、市区町村の税務担当に確かめてください。

2つ目は、3,000万円の控除です。相続した実家を売って利益が出たとき、条件を満たすと、利益から最高3,000万円を差し引ける特例です。実家の家と土地を相続などで取得した人が3人以上のときは、2,000万円までです。対象は、1981年（昭和56年）5月31日以前に建てられた家です。条件の1つに、相続してから売るまで、事業、貸し付け、居住に使っていないこと、があります。取り壊して土地で売る場合は、壊したあと売るまで、その土地を建物などの敷地に使っていないことも条件です。条件はほかにもあり、上の「お金がないときの進め方」の記事に並べています。使えるかどうかは、売る前に、税務署か税理士に確かめてください。

出口ごとに、次に読む記事

売る。 不動産会社に相談するほかに、自治体が運営する「空き家バンク」に登録する方法もあります。空き家バンクがあるかどうかは、実家のある自治体に確かめてください。仲介と買取については、空き家の買取と仲介の違いの記事にまとめています。

片付ける。 相続放棄を考えていない場合は、空き家の片付けはどこから始めるかと実家じまいのゴミ出しにまとめています。業者に頼む前に、空き家の片付けの補助金と実家じまいで、確かめる前にやってはいけないことも読んでおいてください。仏壇は実家の仏壇と位牌にまとめています。

解体する。 決める前に、上の「出口の候補をしぼる」の節の2つ（固定資産税と3,000万円の控除）を確かめてください。解体を決める前に確かめることは、実家じまいのお金がないときの進め方にも書いています。国土交通省は、解体や改修に補助金や制度を使える場合がある、と案内しています。中身は自治体ごとに違います。契約の前に、実家のある市区町村の公式ページか窓口で確かめてください。費用と見積は、空き家の解体費用が変わる点と、見積の取り方にまとめています。

持ち続ける。 空き家の管理の頻度、空き家の草刈り、空き家の火災保険にまとめています。管理を頼むことを考えるなら、空き家の管理を人に頼むときも参考にしてください。

活用する。 貸す、用途を変えて使う、などの形があります。くわしくは、空き家の活用方法の記事にまとめています。空き家を個人で貸すときの手順、民泊の届出と許可の違い、空き家のリフォーム費用も参考にしてください。

相続などで取得した土地を、国に引き取ってもらう制度（相続土地国庫帰属制度）もあります。ただし、建物がある土地は申請できません。審査の手数料がかかり、承認されると負担金を納めます。一定の高さや傾きの崖があって管理に過分な費用がかかる土地などは、認められないことがあります。壊す前に、法務局に相談してください。

すぐ決められないときは、管理を続ける

決められない間も、持ち主の務めは続きます。空家法（空家等対策の推進に関する特別措置法）の5条は、空き家の持ち主や管理する人は、周りの生活環境に悪い影響を及ぼさないよう、適切な管理に努めなければならない、と定めています。

管理が行き届かず、そのままにすると「特定空家」（倒れるおそれがあるなど、周りに大きな影響が出る状態の空き家）になるおそれのある空き家は、市区町村から「管理不全空家」として指導を受けることがあります。指導しても改善されず、特定空家になるおそれが大きいと認められると、勧告に進むことがあります。

勧告を受けると、その敷地は住宅用地の特例の対象から外れます。この特例は、固定資産税の計算のもとになる額を、200㎡以下の部分で6分の1、200㎡を超える部分で3分の1にするものです。特定空家が勧告を受けた場合も同じです。

くわしくは、空き家を放置するとどうなるかの記事にまとめています。

迷ったときの相談先として、国の特設サイトは、空き家のある市区町村の窓口や、不動産事業者などの専門家を挙げています。市区町村と連携するNPO法人などが、相談や、買いたい人、借りたい人とのマッチングの支援をしていることもある、としています。

まとめ: 今日やること

• 法務局で登記事項証明書を取り、実家の名義を確かめる
• 相続登記、相続放棄、3,000万円の控除の期限を、家族で共有する
• 家の状態を見て、誰が住むか、残すか、お金と管理を誰が受け持つかを家族で話す
• 片付けや解体を頼む前に、出口ごとの「先に出ていくお金」を比べる
• 決められない間は、管理を続ける。実家のある市区町村の窓口に、相談先と補助金を聞く
• 個別の判断は専門家に相談する。税は税理士、登記は司法書士、相続放棄は弁護士か司法書士、売買は宅地建物取引業者、制度は自治体の窓口