空き家を放置するとどうなるか。税金、指導、近所への影響

空き家を放置したときに起きうることは、市区町村からの指導や勧告、名義を変えない場合の過料、人に損害を与えたときの賠償の3つに分けると整理しやすい、というのがこのサイトの見方です。市区町村の手続きには段階があり、勧告を受けると、土地の固定資産税を軽くする決まりから外れます。一方、名義変更の期限は何もしなくても進み、賠償は損害が出た時点の話です。まず、実家の状態と名義、市区町村からの文書の有無を確かめるところから始めるのをおすすめします。

制度の中身と件数は、2026年11月12日に、法律の条文と国の資料で確かめたものです。

放置で起きることを3つに分ける

下の表は、このサイトが整理したものです。

起きうること	根拠になる決まり	判断するのは誰か
市区町村からの指導、勧告、命令、代執行（役所が代わりに作業をすること）	空家等対策の推進に関する特別措置法（以下、空家法）	市区町村長
名義を変えないままにした場合の過料（行政上の金銭の負担）	相続登記の義務	登記官が催告し、地方裁判所に通知する
建物や木が人に損害を与えたときの賠償	民法717条	個別の判断になる（弁護士へ）

空家法は、空き家の持ち主や管理する人に、周りの生活環境に悪い影響を及ぼさないよう、適切な管理に努めることを求めています（5条）。条文の言葉は「努めなければならない」です。

法律とは別に、家そのものも傷みます。国土交通省の空き家対策特設サイトは、人が住まない家は、老朽化だけでなく、梅雨や夏に換気されずカビて傷みやすくなり、破損や倒壊のおそれが強まる、と説明しています。資産価値が下がって売買などが難しくなる、とも書いています。

市区町村の手続きは、指導から始まる

空家法は、状態の重さで空き家を2つに分けています。

• 特定空家: 倒れるおそれがあるなど、周りに大きな影響が出る状態の空き家
• 管理不全空家: 管理が行き届かず、そのままにすると特定空家になるおそれのある空き家。2023年12月13日に施行された改正法でできた区分

手続きの順番と、国の調査による2024年度（令和6年度）の件数です。件数は、全国の1,741市区町村を対象にした、2025年3月31日時点の調査のものです。年度ごとの件数です。指導を受けた家がその後どうなったかは、この表からは分かりません。

段階	中身	2024年度の件数
管理不全空家への指導	特定空家にならないための措置を求める	2,545件（151市区町村）
管理不全空家への勧告	指導しても改善されず、特定空家になるおそれが大きいと認めるとき	378件（40市区町村）
特定空家への助言・指導	修繕や木の伐採などを求める	4,026件（387市区町村）
特定空家への勧告	助言や指導をしても改善されないと認めるとき。期限が付く	600件（158市区町村）
特定空家への命令	勧告を受けた人が、正当な理由なく措置をとらず、特に必要があると認めるとき	101件（44市区町村）
行政代執行	命令された措置をしないときなどに、市区町村が代わりに行う	71件（35市区町村）

このほかに、持ち主が分からない場合などの代執行が81件（75市区町村）、災害などの緊急の場合の代執行が9件（8市区町村）ありました。

条文は、どの段階も「できる」で終わる書き方です。指導や勧告をするかどうかは、市区町村長が判断します。この段落は、条文からのこのサイトの読み取りです。

判断のしかたについて、国のガイドラインは、数字の基準で一律に決めることは必ずしもなじまず、家の状態と周りへの影響の程度などを見て総合的に判断する、としています。状態の例も挙げています。

• 管理不全空家の例: 屋根の変形、外装材のはがれや脱落、雨水が入った跡
• 特定空家の例: 倒壊のおそれがあるほどの著しい建物の傾き

例に当てはまらない場合も、個別に判断されます。また、ガイドラインによると、管理不全空家としての指導や勧告を経ていなくても、特定空家としての指導などはできます。

押さえておきたい点が4つあります。

• 特定空家への助言や指導、勧告で、建物を取り壊すことまで求められるのは、そのままにすると倒壊などで著しく危険、または衛生上著しく有害となるおそれがある状態のものに限られる
• 命令の前には、通知書が届き、意見書と自分に有利な証拠を出す機会がある。命令が出ると、標識の設置などで公示される
• 命令に違反した人には、50万円以下の過料が定められている。ガイドラインによると、過料の手続きは地方裁判所で行われる
• 代執行にかかった費用は、市区町村が持ち主から徴収する。ガイドラインによると、額は手数料ではなく実際にかかった費用で、国税の滞納と同じやり方での強制的な徴収が認められている

ガイドラインは、指導や勧告で求められた措置をしたと確認された場合、その家は管理不全空家や特定空家ではなくなる、としています。また、特定空家への措置は、助言や指導、勧告、命令、代執行の順を経て行う必要がある、としています。災害などの緊急の場合の代執行は、命令を経ずにできますが、助言や指導と勧告は経ている必要があります。段階ごとに、持ち主が直す機会がある、というのがこのサイトの読み取りです。市区町村から文書が届いたら、そのままにせず、書いてある担当に連絡するのをおすすめします。くわしくは管理不全空き家の通報から勧告までの流れにまとめています。

見回りと手入れの目安は、空き家の管理の頻度と空き家の草刈りにまとめています。

勧告を受けると、土地の固定資産税の決まりが変わる

家が建っている土地は、固定資産税の計算のもとになる額が、200㎡以下の部分で6分の1、200㎡を超える部分で3分の1に減らされています（住宅用地の特例）。

管理不全空家でも特定空家でも、市区町村長から勧告を受けると、その敷地はこの特例の対象から外れます。ガイドラインは、対象から外れるのは勧告の時、としています。ただし、勧告より前でも、必要な管理を怠っていて今後人が住む見込みがないと認められる場合などは、もともと特例の対象の「住宅」に当たらない、とガイドラインは書いています。

税額がいくら変わるか、どの年度の税から変わるかを書いた文は、この記事で確かめた国の資料では見つけていません。土地ごとに違うので、市区町村の税務担当に確かめてください。

ガイドラインは、求められた措置がされた場合、市区町村は勧告を撤回するとし、撤回されると、要件を満たす家の敷地は特例の対象になる、としています。戻るのがどの年度の税からかも、税務担当に聞く点です。税を誰が払うかは、空き家の固定資産税は誰が払うかにまとめています。

名義を変えないままにした場合

実家の名義が亡くなった親のままなら、相続登記（名義変更）が要ります。2024年4月1日から義務になりました。

• 期限: 相続で不動産を取得したと知った日から3年以内
• 守らない場合: 正当な理由がなければ、10万円以下の過料の対象
• 2024年4月1日より前の相続も対象。その場合の期限は2027年3月31日まで。相続で取得したと知ったのが2024年4月1日以後なら、知った日から3年以内

法務省の説明では、登記官が義務の違反を把握すると、まず、期間を決めて登記を申請するよう催告します。それでも正当な理由なく申請しなかった場合に、地方裁判所に通知する、という流れです。

義務をかんたんに果たせるようにする「相続人申告登記」という届け出もあります。ただし、これで果たせるのは基本の義務だけです。遺産分割（誰が何を引き継ぐかの話し合い）がまとまったら、その日から3年以内に、内容に合わせた登記が別に要ります。自分の場合にどの手続きが要るかは、司法書士か法務局の相談窓口に聞いてください。期限の全体は、空き家を相続したらやることも参考にしてください。

建物や木が人に損害を与えたとき、近所への影響

民法717条は、建物や塀など土地の工作物の設置や保存に欠陥があって他人に損害が出たとき、その工作物を管理している人（占有者）が賠償の責任を負う、と定めています。占有者が必要な注意をしていたときは、所有者が賠償しなければなりません。庭の木の植え方や支え方に問題があった場合も同じ扱いです。

条文に「空き家」という言葉はありません。たとえば、はがれた屋根材や倒れた塀が人や隣の家に当たった場合が考えられます。これはこのサイトが挙げた例です。何が欠陥に当たるか、誰がどこまで責任を負うかは個別の判断になります。賠償の額の目安は、公的な資料を確かめていないので、この記事では書きません。問題が起きたときは、弁護士に相談してください。

賠償に至らなくても、近所との関係に影響します。国土交通省の特設サイトは、庭木のはみ出し、悪臭の発生、害虫やネズミがすみつくこと、不審者の侵入を挙げ、どれも近所とのトラブルにつながりかねない、と説明しています。

火事と保険については、空き家の火災保険にまとめています。

まとめ: 今日やること

• 実家の今の状態を見に行く。屋根、外壁、塀、庭木、雨水が入った跡を見る
• 市区町村から文書が届いていないか、家族に確かめる。届いていたら、書いてある担当に連絡する
• 法務局で登記事項証明書を取り、名義と相続登記の期限を確かめる
• 固定資産税の納税通知書を手元に置き、税額の疑問は市区町村の税務担当に聞く
• 持ち続けるか、手放すかを家族で話す。出口の選び方は、実家が空き家になったらどうするかにまとめています

個別の判断は専門家に相談してください。制度と指導は市区町村の空き家の担当、税額は市区町村の税務担当、登記は司法書士、賠償は弁護士、売買は宅地建物取引業者です。国土交通省の特設サイトも、どうするか迷ったときは、空き家のある市区町村の窓口や、不動産事業者などの専門家に相談するよう案内しています。