空き家を相続したらやること。期限のある手続きと、出口を選ぶ前に知る制度

空き家を相続したら、手続きを期限の短い順に並べ、最初の3か月は「相続するか、放棄するか」を決めるための調べものに使う進め方をおすすめします（このサイトの提案です）。期限は、相続放棄が3か月、相続税の申告が10か月、相続登記が3年です。家をどうするか（売る、貸す、持ち続ける など）は、この3つを確かめながら決める進め方です。売ったときの3,000万円の控除を使うなら、売る期限も先に確かめてください。

制度の数字は、2026年11月12日に公式ページで確かめたものです。

期限のある手続きを、短い順に並べる

下の表は、裁判所、国税庁、法務省のページから、このサイトが並べたものです。数え始める日は、手続きごとに違います。

手続き	期限	窓口
相続放棄	自分のために相続が始まったと知った時から3か月以内	亡くなった人の最後の住所地の家庭裁判所
相続税の申告	亡くなったことを知った日（通常は亡くなった日）の翌日から10か月以内。遺産の額が基礎控除額を超える場合に要る	亡くなった人の住所地の税務署
相続登記（名義変更）	相続で不動産を取得したと知った日から3年以内	法務局
売ったときの3,000万円の控除	相続が始まった日から3年たつ日が入る年の12月31日まで、かつ制度の期限の2027年12月31日までに売る。ほかにも条件あり	税務署

遺産分割（誰が何を引き継ぐかの話し合い）は、この表に入れていません。話し合いそのものの締め切りは条文にないからです。ただし、登記や税金の期限は、話し合いが終わるのを待ってくれません。下の節で説明します。

自分の場合にいつが期限になるかは、それぞれの窓口か専門家に確かめてください。

3か月以内: 相続するか、放棄するかを決める

相続放棄は、実家だけを手放す手続きではありません。預金なども含めて、親の権利と義務を一切受け継がない手続きです。期限は、自分のために相続が始まったと知った時から3か月以内で、亡くなった人の最後の住所地の家庭裁判所に申し出ます。

3か月では調べきれないときのために、期間を延ばす申立てがあります。この申立ても、同じ3か月以内にする必要があります。

この期間とその前後で気をつけたい決まりがあります（民法921条）。

• 相続人が相続財産の全部または一部を処分すると、相続を受け入れた（単純承認をした）とみなされる。財産を保つための行為（保存行為）などは、処分に当たらないとされている
• 3か月の間に放棄などをしなかったときも、相続を受け入れたとみなされる
• 放棄をしたあとでも、相続財産を隠したり、勝手に使ったりすると、相続を受け入れたとみなされる

何が処分に当たるかは、条文に細かく書かれていません。親に借金があるかもしれない、放棄も考えたい、という人は、片付けや持ち出しに手を付ける前に、弁護士か司法書士に相談してください。くわしくは実家じまいで、確かめる前にやってはいけないことと空き家の片付けはどこから始めるかにも書いています。

放棄をするかどうかは、借金や預金、ほかの相続人の事情で変わります。この記事では、どちらがよいかは書きません。

相続放棄をしても、家の「保存」の義務が残る場合がある

放棄をすれば、実家と一切関わらなくてよくなる、とは限りません。

民法940条は、相続の放棄をした人が、放棄の時に相続財産に属する財産を「現に占有している」ときは、その財産を保存しなければならない、と定めています。期間は、相続人か、相続財産の清算人（家庭裁判所が選ぶ、財産を整理する人）に引き渡すまでです。注意の程度は、自分の財産と同じ注意、とされています。

実家に住んでいた人や、実家を使っていた人は、この決まりに関係するかもしれません（このサイトの読み取りです）。一方、離れて暮らしていた人がどうなるかなど、「現に占有している」に何が当たるかは、条文に細かく書かれていません。放棄を考えるときは、放棄のあとの家の扱いも、弁護士か司法書士にあわせて聞いてください。くわしくは相続放棄をしたら空き家はどうなるかにまとめています。

10か月以内: 相続税の申告が要るかを確かめる

相続税の申告は、遺産の額が「基礎控除額」を超える場合に要ります。基礎控除額の式は、国税庁のページに載っています。

• 基礎控除額 = 3,000万円 + 600万円 × 法定相続人（法律で決まっている相続人）の数
• 法定相続人の数は、相続放棄をした人がいても、放棄がなかったものとして数える。養子がいる場合は、数え方に別の決まりがある

法定相続人が2人なら4,200万円、3人なら4,800万円です。これは式からのこのサイトの計算です。

申告と納税の期限は、亡くなったことを知った日（通常は亡くなった日）の翌日から10か月以内です。遺産分割が終わっていなくても、それを理由に期限は延びません。国税庁は、分割されていないときは、民法で決まっている相続分などで財産を取得したものとして計算し、申告と納税をすることになる、と説明しています。その場合は、配偶者の税額の軽減の特例などが使えない申告になります。あとで分割がまとまり、修正申告などをするときに特例を使える道はありますが、原則として申告期限から3年以内に分割があった場合に限られます。

遺産の額の数え方（土地や家をいくらと数えるか など）には決まりがあり、この記事では扱いません。申告が要るかどうかは、税務署か税理士に確かめてください。申告書の提出先は、亡くなった人の住所地を受け持つ税務署です。

3年以内: 相続登記と、遺産分割の話し合い

相続登記

実家の名義が亡くなった親のままなら、相続登記が要ります。2024年4月1日から義務になりました。

• 期限: 相続で不動産を取得したと知った日から3年以内
• 守らない場合: 正当な理由がなければ、10万円以下の過料（行政上の金銭の負担）の対象
• 2024年4月1日より前の相続も対象。その場合の期限は2027年3月31日まで。相続で取得したと知ったのが2024年4月1日以後なら、知った日から3年以内

話し合いがまとまらず、すぐに登記ができないときのために、「相続人申告登記」という届け出があります。相続人のひとりだけで届け出られます。ただし、これで果たせるのは基本の義務だけです。

• 遺産分割がまとまったら、その日から3年以内に、内容に合わせた登記が別に要る
• 権利の関係を示す登記ではないので、実家を売るときなどは、別に相続登記が要る

登記にかかる税金は実家じまいのお金がないときの進め方に書いています。個別の手続きは、司法書士か法務局の相談窓口に聞いてください。名義が親のままのときの固定資産税は、空き家の固定資産税は誰が払うかにまとめています。

遺産分割

民法は、相続人どうしが「いつでも」話し合いで遺産を分けられる、としています（907条）。話し合いの締め切りは、条文にありません。

ただし、先のばしにすると変わることがあります。

• 相続税の申告の期限（10か月）は延びない
• 相続登記の期限（3年）は進む
• 相続が始まってから10年を過ぎたあとの遺産分割には、生前の贈与や、介護などの特別な貢献を取り分に反映させる決まり（特別受益と寄与分）が、原則として使えなくなる（民法904条の3。10年がたつ前に家庭裁判所に分割を求めていた場合などの例外あり。「生前の贈与や介護」はこのサイトの言い換えで、条文の言葉ではありません）

話し合いがつかないときは、家庭裁判所の遺産分割の調停か審判の手続きを使えます。調停がまとまらなかった場合は、自動的に審判の手続きが始まります。進め方は、弁護士か家庭裁判所に聞いてください。くわしくは空き家の相続で、兄弟がもめる前に決めておくことにまとめています。

出口を選ぶ前に知っておきたい2つの制度

相続した実家をどうするかは、売る、貸す、持ち続ける、などから選びます。選び方は空き家の出口の選び方にまとめています。ここでは、相続と関わりが深い制度を2つだけ取り上げます。

売ったときの税金を軽くする「3,000万円の控除」

相続した実家を売って利益が出ると、所得税などがかかります。一定の条件を満たすと、利益から最高3,000万円を差し引ける特例があります。実家の家と土地を相続などで取得した人が3人以上のときは、2,000万円までです。

主な条件です（国税庁、2026年4月1日現在の法令）。

• 1981年（昭和56年）5月31日以前に建てられた家で、マンションなどの区分所有ではない
• 亡くなる直前に、親がひとりで住んでいた（老人ホームに入っていた場合は別の条件あり）
• 相続が始まった日から3年たつ日が入る年の、12月31日までに売る
• あわせて、制度の期限の2027年12月31日までに売る
• 売った代金が1億円以下
• 相続してから売るまで、事業、貸し付け、居住に使っていない

条件はほかにもあります。耐震や取り壊しの条件、確定申告に付ける書類などは、実家じまいのお金がないときの進め方にまとめています。税金の計算は、空き家を売ったときの税金にまとめています。

相続してから売るまでの間に、貸したり、住んだり、事業に使ったりすると、この控除の条件を満たさなくなります（国税庁）。貸すか売るかで迷っているなら、決める前に、税務署か税理士に確かめてください。貸す場合のことは空き家の活用方法、売り方のことは空き家の買取と仲介の違いにまとめています。

国に土地を引き取ってもらう制度

「相続土地国庫帰属制度」といいます。2023年4月27日に始まりました。相続放棄と違い、相続などで土地を取得した人が、その土地を国に引き取ってもらう制度です。

• 建物がある土地は申請できない。担保（借金のかた）がついている土地、境界がはっきりしない土地なども同じ
• 審査手数料は、土地1筆（登記上のひと区切り）あたり14,000円。認められなくても戻らない
• 負担金は20万円が基本。市街化区域などの宅地や農地、森林は、面積に応じて20万円以上になる

実家の土地で使うには、原則として先に解体が要ります。ただし、壊しても引き取られるとは限りません。壊す前に、法務局に相談してください。

持ち続ける場合は、管理が要ります。くわしくは空き家を放置するとどうなるかと空き家の管理の頻度にまとめています。市区町村から文書が届いたときは、管理不全空き家の通報から勧告までの流れにまとめています。

まとめ: 今日やること

• 親が亡くなった日と、それを知った日を書き出し、3か月、10か月、3年の日付と、3,000万円の控除を使う場合の売る期限を家族で共有する
• 相続人が誰かを確かめ、相続放棄を考える人がいないかを聞く。考えているなら、片付けの前に弁護士か司法書士へ
• 預金、借金、実家の土地と家を書き出し、相続税の申告が要りそうかを税務署か税理士に確かめる
• 法務局で登記事項証明書（登記簿の内容の証明書）を取り、実家の名義を確かめる
• 売るか貸すかを決める前に、3,000万円の控除の条件を読む
• 個別の判断は専門家に相談する。税は税理士、登記は司法書士、相続放棄は弁護士か司法書士、遺産分割は弁護士か家庭裁判所、売買は宅地建物取引業者