管理不全空き家の通報から勧告までの流れ。市区町村から文書が来たらすること

市区町村から空き家について文書が届いたら、まず、その文書がどの段階のものかを確かめ、書いてある担当に連絡して、家の状態と直す予定を伝えるところから始めるのをおすすめします。空家法では、管理不全空家への手続きは指導から始まります。指導しても改善されず、特定空家になるおそれが大きいと認められると、勧告に進むことがあります。勧告を受けると、土地の固定資産税を軽くする決まりから外れます。一方、国のガイドラインでは、求められた措置をしたと確認されれば、管理不全空家ではなくなるとされています。

制度の中身は、2026年11月12日に、法律の条文と国土交通省の資料、2つの市の公式ページで確かめたものです。件数や、命令、代執行、相続登記の話は、空き家を放置するとどうなるかにまとめています。この記事は、文書が届いた持ち主が何をするかに絞ります。

管理不全空家とは。「指定」という手続きは法律にない

空家等対策の推進に関する特別措置法（以下、空家法）は、状態の重さで空き家を2つに分けています。

• 特定空家: 倒れるおそれがあるなど、周りに大きな影響が出る状態の空き家
• 管理不全空家: 管理が行き届かず、そのままにすると特定空家になるおそれのある空き家

空家法の13条は、市区町村長が、空き家がこの状態に「あると認めるとき」に、持ち主に指導ができる、という書き方です。国の法律とガイドラインには、指定や認定を知らせる通知という手続きはありません。ただ、市区町村が独自の手続きを足していることはありえるので、届いた文書の中身は担当に確かめてください。

ガイドラインは、国の示す管理の指針どおりに管理していないだけで、直ちに管理不全空家になるわけではない、としています。家の状態や周りへの影響の程度を見て判断します。状態の例には、建物のほかに次のようなものがあります。

• 枝の剪定がされず、枝がはみ出している
• 清掃がされず、ごみが散らかったり積まれたりしている
• 駆除がされず、動物がいつもすみついている

また、ガイドラインは一般的な考え方を示すもので、市区町村ごとに地域の実情に合わせて基準を定め、手続きを足すこともできる、としています。見回りの目安は空き家の管理の頻度にまとめています。

市区町村が状態を知り、持ち主を調べるまで

ガイドラインは、市区町村が手入れのされていない空き家を知るきっかけとして、市区町村の実態調査と、地域の住民からの相談や通報を挙げています。知ったあと、まず、行政が関わるべき事案かどうかを判断する、としています。

また、ガイドラインは、管理不全空家と考えられる場合でも、すぐ指導の手続きを始めるのではなく、まず持ち主に連絡して家の現状を伝え、事情を聞いたうえで対応を考えることも考えられる、としています。

近所の人に向けたページで、流れを公開している市があります。ここでは2つの市の例だけを挙げます。

• 横浜市: 地域住民などからの通報を受けて現地調査をし、空家が適切に管理されず、周りの生活環境に悪い影響がある場合は、所有者を調べたうえで、文書を送るなどで状況を伝え、必要に応じて自主改善の働きかけや指導をする。働きかけは強制力を持たない、と書いています。現地では、写真を撮ったり近所の人に話を聞いたりすることがある、としています
• 坂戸市: 市民などからの相談や情報提供を受けて、必要に応じて職員が現地を確かめ、所有者を調べ、適正に管理されていないと判断したら文書で管理を依頼する。この依頼に法的な強制力はない、と書いています

横浜市は、働きかけと指導を分けて書いています。

調査について、空家法の9条は、市区町村長が空き家の所在と持ち主を知るための調査ができる、と定めています。ガイドラインによると、管理不全空家の調査は、外から目で見る方法のほか、持ち主の承諾を得て立ち会ってもらい、敷地や家の中を見る方法などです。

空家法の9条は、報告をさせることと立入調査を、特定空家への措置に必要な範囲に限っています。ガイドラインは、管理不全空家への措置のためにこれらを行うことは認められない、としています。特定空家に当たるかを判断するための立入調査では、市区町村長は5日前までに持ち主に通知することになっています（通知が難しい場合を除く）。この立入調査を拒んだり妨げたりすると、20万円以下の過料（行政上の金銭の負担）が定められています。

持ち主の特定は、空家法の10条で、市区町村が固定資産税の情報を内部で使えることになっています。ガイドラインは、調べ方の例として、登記、住民票や戸籍、固定資産課税台帳、親族への聞き取り、電気やガス、水道の事業者の情報を挙げています。ガイドラインは、相続で取得したなどの事情で、自分が持ち主だと気づいていないこともありうる、としています。名義が亡くなった親のままでも、相続人に連絡が来ることがある、というのがこのサイトの読み取りです。

指導と勧告。勧告で土地の固定資産税の決まりが変わる

管理不全空家への措置は、指導と勧告の2つで、どちらも行政指導です。ガイドラインは、まず指導で、持ち主が自分の意思で直すよう促すことから始める、としています。

指導のとき、市区町村は次のことを示す、とガイドラインは書いています。

• 指導の内容と理由、指導の責任者
• 措置をしたら、すぐ責任者に報告すること
• 改善されないと、勧告をすることがあること
• 勧告をすると、土地が固定資産税の特例の対象から外れること

指導は口頭でもよいとされていますが、改善しなかった場合の措置をはっきり示す必要があるときは、書面で行うのが望ましい、とされています。

指導しても改善されず、特定空家になるおそれが大きいと認めるとき、市区町村長は勧告ができます。ガイドラインは、判断の参考として、何度か指導しても改善しない場合や、期限を決めて求めたのにその期限までに措置がされなかった場合を挙げています。勧告は書面で行い、たとえば東側の屋根ふき材の補修のように、具体的な措置を示します。持ち主が複数いれば、市区町村が知っている全員に勧告します。

勧告を受けると、その敷地は住宅用地の特例（家が建っている土地の固定資産税を軽くする決まり）の対象から外れます。ガイドラインは、外れるのは勧告の時、としています。ただし、勧告より前でも、必要な管理を怠っていて、今後人が住む見込みがないと認められる場合などは、もともと特例の対象になる「住宅」に当たらない、とガイドラインは書いています。税額がいくら変わるか、どの年度の税から変わるかを書いた文は、この記事で確かめた国の資料では見つけていません。市区町村の税務担当に確かめてください。軽くなる割合は、空き家を放置するとどうなるかにあります。

ガイドラインは、指導や勧告で求められた措置をしたと確認されれば、管理不全空家ではなくなるとしています。勧告をしていれば市区町村は撤回し、撤回されると、要件を満たす家の敷地は特例の対象になります。戻るのがどの年度の税からかも、税務担当に聞く点です。管理不全空家でなくなったことを示す方法として、措置が終わったことを届け出てもらい、受け取った写しを返すことも挙げています。

特定空家との違い

項目	管理不全空家	特定空家
根拠の条文	空家法13条	空家法22条
手続き	指導、勧告	助言・指導、勧告、命令、代執行
取り壊し	勧告で求めることは基本的に想定されない	危険などの状態によっては求められる

ガイドラインは、管理不全空家は周りへの影響がまだ特定空家ほど大きくないので、命令や代執行のような強い措置は定められていない、としています。勧告に期限を付けることも要件になっていません。

一方で、次の点も書いています。

• 管理不全空家への指導や勧告のあと、状態が悪くなって特定空家になった場合、手続きは特定空家としての助言や指導からやり直す。ただし、求める措置がほぼ同じなら、特定空家としての勧告や命令の期限を短くすることも考えられる
• 勧告が撤回されない限り、特定空家になっても勧告の効力は残り、特例から外れた状態が続く
• 管理不全空家としての指導や勧告を経ていなくても、特定空家としての指導などはできる

特定空家の命令や過料、代執行の費用は、空き家を放置するとどうなるかにまとめています。

届いた文書や連絡がどの段階かを見分ける

手がかりは、根拠の条文、責任者、求められた措置です。文書の名前や書き方は市区町村ごとに違います。指導は電話や訪問で伝えられることもあります。下の表は、このサイトが条文とガイドラインから整理したものです。

届くもの	根拠	何が変わるか
管理のお願い、状況のお知らせなど	空家法の措置かどうかは文書による（2市はこの段階を依頼・働きかけと呼ぶ）	2市は強制力はないと書いている。横浜市は、必要に応じて働きかけや指導をするとしている
指導（管理不全空家）	空家法13条1項	改善されず、おそれが大きいと認められると、勧告がありうる
勧告（管理不全空家）	空家法13条2項	土地が住宅用地の特例から外れる
助言・指導、勧告（特定空家）	空家法22条	管理不全空家の段階を経ずに届くことがある。勧告には期限が付き、措置をとらないと命令がありうる。勧告で特例からも外れる

指導の文書にも、勧告をすると特例から外れることが書かれています。そう書いてあるだけでは、勧告とは限りません。

ガイドラインは、勧告は相手に届いた時に効力が生じ、持ち主が実際に受け取らなくても、内容を知りうる場所に届けば届いたとみなされる、としています。郵便受けにたまった封筒も、早めに開けて確かめることをおすすめします。どの段階か分からなければ、書いてある担当に聞いてください。

文書や指導が来たら、まずすること

ここからは、このサイトの提案です。

1. 文書に書いてある担当に連絡する。自分が持ち主または相続人であること、すぐ見に行けない事情があればその事情を伝える
2. 家の今の状態を確かめる。文書に書かれた箇所を見て、写真を残す。自分で行けなければ、家族や近所の親族に頼む
3. 直す計画を立てる。いつまでに、誰が、何をするかを書き出し、担当に伝える。枝の剪定、ごみの片付け、屋根や外壁の補修など、文書に書かれた措置に合わせる
4. 直したら、担当に報告する。報告のしかたは担当に聞く

ガイドラインは、市区町村が持ち主の事情や、売る・使うなどの意向を聞くことが望ましく、対面や電話でもよい、としています。遠くに住んでいて自分で対策ができない、直したいがやり方が分からない、といった事情があるときは、相談に応じる法人や助成制度を紹介することなどで解決を図ることが考えられる、としています。紹介があるかどうかは市区町村によるので、事情は早めに伝えておくのがよい、というのがこのサイトの見方です。

直したあと、持ち続けるか手放すかを考えるなら、出口ごとの記事も参考にしてください。

• 草や庭木: 空き家の草刈り。くわしくは庭木の伐採と竹やぶの片付け方も参考にしてください
• 片付けのお金が出せない: 実家じまいのお金がないときの進め方
• 壊す: 空き家の解体費用と解体の補助金
• 売る: 空き家の売却はどこに相談するか

まとめ: 今日やること

• 届いた文書を開き、根拠の条文、責任者、求められた措置を書き出す
• 文書に書いてある担当に電話し、持ち主または相続人であることと、家の状態を確かめる予定を伝える
• 家を見に行くか、家族に頼み、文書に書かれた箇所の写真を残す
• いつまでに、誰が、何をするかを書いた直す計画を作り、担当に伝える
• 固定資産税の疑問は、市区町村の税務担当に聞く。税の払い方は、くわしくは空き家の固定資産税は誰が払うかにまとめています

個別の判断は専門家に相談してください。指導や勧告の中身は市区町村の空き家の担当、税額は市区町村の税務担当、名義と相続の登記は司法書士、売買は宅地建物取引業者です。