空き家の解体費用が変わる点と、見積の取り方。壊す前に確かめること

空き家の解体費用は、建物の構造や広さ、立地、残っている家財、アスベスト（石綿）の有無などで家ごとに変わります（このサイトの整理です）。国や自治体が公開している一般の目安の金額は、このサイトの調べでは見つかりませんでした。そこで、見積を取る前に補助金と税を確かめ、そのうえで同じ条件で複数の見積を取り、内訳を書面で比べる進め方をおすすめします（このサイトの提案です）。

制度と法律の内容は、2026年11月12日に公式ページと条文で確かめたものです。

費用を左右するもの

下の表は、見積の差が出やすい点を、このサイトが整理したものです。金額は書いていません。

左右するもの	中身	確かめ方
構造	木造、鉄骨造、鉄筋コンクリート造など。壊し方と出る廃材が違う	登記簿（登記事項証明書）の記載、図面
広さ	延べ床面積（各階の床の合計）。床面積80㎡以上は、下で説明する届出の対象	登記簿、図面、現地での確認
立地	前の道の幅、重機やトラックが入れるか、隣の家との近さ	業者の現地調査
残っている家財	家具や家電、衣類などを誰が処分するか	見積に含むか、別に頼むかを確認
アスベスト（石綿）	使われていれば、取り除く作業が加わる	解体前の事前調査の結果
付帯工事	塀、門、物置、庭木、庭石、浄化槽、井戸、駐車場の土間 など	どこまで壊すかを見積書に書いてもらう

このうち、構造と広さは書類で先に確かめられます。立地と付帯工事は、現地を見ないと分かりません。見積は、業者に現地を見てもらってから出してもらうのがよい、というのがこのサイトの見方です。

家財は、解体の前に片付ける量を減らすと、見積の中身が変わることがあります。片付けの進め方は空き家の片付けはどこから始める？にまとめています。片付けを業者に頼む前に、下の補助金の条件も見てください。

家財の処分を見積に含める場合は、家庭のごみを運ぶのがどの業者で、実家のある市区町村の許可（一般廃棄物の収集運搬）を持っているかを聞いてください。家庭のごみを運ぶ業者には、市区町村の許可が要ります。許可の確かめ方は実家じまいのゴミ出しの進め方に書いています。

見積の前に、補助金と税を確かめる

解体は元に戻せません。業者に連絡する前に、次の3つを確かめておくことをおすすめします（このサイトの提案です）。

1. 補助金

国土交通省の空き家対策特設サイトは、解体や改修に補助金や各種制度を使える場合がある、と案内しています。相談は、まず市区町村のウェブサイトか窓口から、としています。中身は自治体ごと、年度ごとに違います。次の点を確かめてください。

• 制度があるか。対象者と対象の建物
• 申請と、交付の決定（補助金を出すという決定）が、契約や着工の前に要るかどうか。市区町村によっては、交付の決定の前に契約や着工をすると対象外になる
• 今年度の受付状況。受付を終えていることもある

くわしくは空き家の解体の補助金にまとめています。

2. 固定資産税（住宅用地の特例）

家が建っている土地は、固定資産税の計算のもとになる額が、200㎡以下の部分で6分の1、200㎡を超える部分で3分の1に減らされています（住宅用地の特例）。家を壊すと、この特例の対象から外れることがある、というのがこのサイトの読み取りです。公式ページに、壊したあとの扱いを直接書いた文は見つけていません。あわせて空き家の固定資産税は誰が払うかも参考にしてください。

建っていても、取り壊す予定で使う見込みがない場合や、必要な管理を怠っていて今後人が住む見込みがないと認められる場合などは、特例の対象の「住宅」に当たらないとされています。壊す前に、市区町村の税務担当に税額を確かめてください。

3. 売ったときの3,000万円の控除

相続した実家を売って利益が出たとき、条件を満たすと、利益から最高3,000万円を差し引ける特例があります。実家の家と土地を相続などで取得した人が3人以上のときは、2,000万円までです。対象は1981年（昭和56年）5月31日以前に建てられた家（マンションなどの区分所有ではない）で、亡くなる直前に親がひとりで住んでいた家です（老人ホームに入っていた場合は別の条件あり）。相続が始まった日から3年たつ日が入る年の12月31日まで、かつ制度の期限の2027年12月31日までに売ることなども条件です。

解体に関わる条件は次のとおりです（国税庁、2026年4月1日現在の法令）。

• 取り壊して土地で売る場合（家の全部を取り壊す）: 家は、相続してから取り壊すまで、事業、貸し付け、居住に使っていない。土地は、相続してから売るまで、事業、貸し付け、居住に使っていない。取り壊してから売るまで、その土地を建物などの敷地に使っていない
• 2024年1月1日以後に売った場合: 売ったあと、売った年の翌年2月15日までに取り壊す形も対象。国土交通省は、この形には買主の協力が不可欠、と説明しています

事業に使ったり、貸したり、住んだりすると、条件を満たさなくなります。取り壊したあとの土地を貸した場合も、土地の条件（相続してから売るまで貸し付けに使っていない）を満たさなくなります。物置などを残す場合の扱いは国税庁のページに書いていないので、壊す前に税務署に確かめてください（このサイトの見方です）。ほかの条件は実家じまいのお金がないときの進め方に並べています。使えるかどうかは、壊す前に、税務署か税理士に確かめてください。

見積の取り方と比べ方

ここからは、このサイトの提案です。

同じ条件で頼む

見積を比べるには、どの業者にも同じ条件を伝えます。条件がそろっていないと、安く見える見積が、実は範囲が狭いだけ、ということが起こります。伝える条件の例です。

• 壊す建物（母屋だけか、物置や車庫も含むか）
• 付帯工事の範囲（塀、庭木、浄化槽、井戸など、どこまで撤去するか）
• 家財を処分してもらうか、自分で片付けておくか
• 工事の希望の時期

書面で比べる点

比べる点	見る所	確かめる先
範囲	何を壊し、何を残すか。付帯工事の項目	見積書の内訳
追加の費用	地中から物が出たとき、石綿が見つかったときの扱い	見積書の但し書き、業者
家財の扱い	処分を含むか。含むなら、どの物か	見積書の内訳、運ぶ業者の許可
手続き	届出の進め方と、石綿の事前調査の時期	業者の書面の説明
業者の資格	解体工事業の登録か、建設業の許可（土木・建築・解体工事業）があるか	業者に登録番号や許可番号を聞く

合計の金額だけで決めず、内訳と但し書きを並べて比べてください。分からない項目は、契約の前に業者に質問し、答えを書面でもらっておくと、あとで確かめられます。

業者と、法律で決まっている手続き

ここからは法律で決まっていることです。

解体の業者の登録と許可

解体工事業を営むには、建設業の許可（土木工事業、建築工事業、解体工事業のいずれか）を受けているか、工事をする区域の都道府県知事の登録を受けている必要があります（建設リサイクル法21条）。頼む前に、どちらを持っているかを確かめてください。

床面積80㎡以上は、頼む人が届け出る

解体する部分の床面積の合計が80㎡以上の建物の解体は、建設リサイクル法の対象です（コンクリートや木材など、法律で決まった資材を使った建物の場合）。都道府県が条例で、別の基準を決めていることもあります。対象の工事では、次のことが決まっています。

• 届出: 頼む人（発注者）が、工事に着手する日の7日前までに、都道府県知事に届け出る。届け出る中身は、建物の構造、工事の時期、分別解体の計画、廃材の量の見込みなど
• 分別解体: 受注した業者は、木材やコンクリートなどを種類ごとに分けながら壊す
• 書面での説明: 直接請け負おうとする業者は、頼む人に、構造や分別解体の計画などを書いた書面を渡して説明する
• 契約書: 分別解体の方法、解体工事に要する費用などを書面に書き、署名か記名押印をして互いに渡す

届出の義務を負うのは、業者ではなく頼む人です。届出をどう進めるかは、契約の前に業者と書面で確かめてください。

アスベスト（石綿）の事前調査

建物を解体するときは、前もって石綿（アスベスト）が使われているかどうかを調べる必要があります（事前調査）。大気汚染防止法と環境省の案内で、次のことが決まっています。

• 調べるのは元請業者（頼む人から直接請け負う業者）。設計図などの書面と、目で見る調査を行う
• 元請業者は、調査の結果を書面にして、頼む人に説明する
• 頼む人は、調査の費用を適正に負担するなどして、調査に協力する
• 2023年10月1日からは、建物の解体や改修では、有資格者（建築物石綿含有建材調査者など）による調査が義務になった
• 2022年3月の環境省の発表では、2022年4月1日から、解体する部分の床面積の合計が80㎡以上の解体工事などは、調査の結果を都道府県などに報告することが義務になった。報告するのは工事を行う業者

石綿を含む建材（法律で決まったもの）が使われた建物を解体するなどの工事（法律の言葉では「特定工事」）では、頼む人は、工事費や工期などについて、石綿の作業の決まりを守れなくなるような条件を付けないよう配慮することとされています。

調査の結果によって、見積の金額や工期が変わることがあります（このサイトの整理です）。見積の段階で、事前調査をいつ行うか、石綿が見つかったときの費用をどう扱うかを、業者に確かめてください。

壊したあとの登記

建物がなくなったら、「建物の滅失の登記」（登記簿から建物を消す手続き）が要ります。不動産登記法57条で、次のように決まっています。

• 期限: 建物がなくなった日から1か月以内
• 申請する人: 登記簿の所有者（名義人）
• 守らない場合: 正当な理由なく怠ると、10万円以下の過料（行政上の金銭の負担）の対象

松山地方法務局の案内では、建物の滅失の登記は、土地家屋調査士に頼める登記とされています。

名義が亡くなった親のままの場合に、誰がどう申請するかは、このサイトでは確かめていません。壊す前に、法務局か土地家屋調査士に聞いてください。相続登記（名義を相続人に変える手続き）の期限については、実家じまいのお金がないときの進め方に書いています。

壊したあとの土地を売るか、持ち続けるかも、解体の前に考えておくと迷いが減ります。出口の選び方は実家が空き家になったらどうする？にまとめています。今のままで売れるかどうかは空き家の買取と仲介の違いも参考にしてください。

まとめ: 今日やること

• 登記簿（登記事項証明書）や図面で、建物の構造と床面積を確かめる
• 市区町村の公式ページか窓口で、解体の補助金の有無と、申請の時期、受付状況を確かめる
• 壊す前に、固定資産税の額を市区町村の税務担当に、3,000万円の控除を税務署か税理士に確かめる
• 壊す建物、付帯工事、家財の扱いをそろえて、複数の業者に見積を頼む
• 業者の登録か許可、届出の進め方、石綿の事前調査の時期を、契約の前に書面で確かめる
• 個別の判断は専門家に相談する。税は税理士、建物の滅失の登記は土地家屋調査士か法務局、相続登記は司法書士、売買は宅地建物取引業者、補助金は自治体の窓口