空き家の買取と仲介の違い。どちらを選ぶかの考え方

空き家を売る方法は、不動産会社に買い手を探してもらう「仲介」と、不動産会社に直接買ってもらう「買取」の2つに分けられます。どちらが得かは、家と相手によって変わるので、この記事では言い切りません。手取りの額、売れるまでの時間、売ったあとの責任の3つを、両方の書面で比べてから決めるのをおすすめします（このサイトの提案です）。

法律と制度の数字は、2026年11月12日に、国土交通省の告示と法律の条文で確かめたものです。

仲介と買取は、買う人が違う

仲介は、法律では「媒介」といいます。国土交通省は、媒介契約を、売主や買主が、取引の仲介を頼む不動産会社（宅地建物取引業者）と結ぶ契約だと説明しています。買うのは、会社が探してきた別の人です。

買取は、不動産会社が自分で買主になる売買です。宅地建物取引業法の条文に「買取」という言葉はありません。ここでは、会社が直接買う形を買取と呼びます。

比べる点	仲介	買取
買う人	会社が探す買主	不動産会社
会社と結ぶ契約	媒介契約。買主が決まったら、買主と売買契約	会社と売買契約
会社に払う手数料	売買が成立したら仲介手数料（上限あり）	会社が直接買うなら、媒介がないので仲介手数料はかからない（このサイトの読み取り）。手取りが多いとは限らない

買取でも、別の不動産会社が間に入って買取の会社を紹介する形なら、その会社の仲介にあたり、手数料がかかることがあります。これもこのサイトの読み取りです。手数料があるかどうかは、契約の前に書面で確かめてください。

売る値段は、どちらが高くなるかを示す国の資料を見つけていません。「買取は相場の何割」といった数字は、この記事では書きません。

費用: 仲介手数料の上限は告示で決まっている

仲介手数料は、不動産会社の仲介で契約が成立した場合に、会社が受け取れるお金です。上限は、宅地建物取引業法にもとづく国土交通省の告示で決まっていて、会社はそれを超えて受け取れません。

売主か買主の一方から受け取れる上限は、売買の代金（消費税を含まない額）を3つに区切って計算します。消費税を納める会社の場合で、手数料は税込みの額です。

代金のうち	掛ける割合
200万円以下の部分	5.5%
200万円を超え400万円以下の部分	4.4%
400万円を超える部分	3.3%

国土交通省のページには、代金1,000万円なら上限39.6万円、という計算の例があります。

800万円以下の家には、別の上限がある

2024年7月1日から、代金（消費税を含まない額）が800万円以下の土地や建物（告示の言葉では「低廉な空家等」）の仲介には、特例ができました。会社は、仲介にかかる費用を考えに入れて、上の計算を超える手数料を受け取れます。上限は、30万円の1.1倍、つまり33万円です。

• 空き家かどうかなど、使っている状態は問わない
• 売主と買主のどちらの依頼者にも当たる。2024年6月までの通達では売主から受ける手数料に限られていたが、今の通達にこの限定はない
• 会社は、媒介契約を結ぶときに、あらかじめ、この上限の範囲で手数料の額を説明し、依頼者と合意する必要がある（国土交通省の通達）

安い家ほど、差が大きくなります。下はこのサイトの計算です。

代金	上の計算での上限	特例での上限
100万円	5.5万円	33万円
300万円	15.4万円	33万円
800万円	33万円	33万円

どれも上限で、決まった額ではありません。実際の額は、媒介契約を結ぶ前に会社から説明を受けて、書面で確かめてください。

告示では、会社は、仲介（媒介）について、この手数料のほかに報酬を受け取れません。ただし、依頼者が頼んだ広告の料金にあたる額は別です。

また、草刈りや家財の片付けなど、仲介ではない仕事を、媒介契約とは別の書面で頼んだ場合、その料金は手数料の上限とは別になる、と国土交通省は説明しています。仲介と一緒に頼むときは、手数料とそれ以外の料金を分けて、書面で確かめてください。

時間: 仲介は媒介契約から始まる

仲介で売れるまでの期間は、家と場所によって違い、公的な目安は見つけていません。法律で確かめられるのは、媒介契約の決まりです。

媒介契約には3つの種類があります。

種類	頼める会社と、自分で見つけた相手	会社の義務
一般	ほかの会社にも頼める。自分で見つけた相手とも契約できる	レインズへの登録は、決めた場合だけ
専任	ほかの会社には頼めない。自分で見つけた相手とは契約できる	7日以内にレインズへ登録。2週間に1回以上の報告
専属専任	ほかの会社には頼めない。自分で見つけた相手とも契約できない	5日以内にレインズへ登録。1週間に1回以上の報告

レインズは、不動産会社どうしが物件を調べる仕組みです。登録までの日数は、契約を結んだ日から数え、会社の休業日は入れません。空き家バンクについては、空き家バンクに登録する流れにまとめています。

• 専任と専属専任の有効期間は、3か月までです。それより長く決めても、3か月になります。延ばすには、依頼者からの申し出が要ります
• 一般も、国土交通省の標準の約款では、3か月を超えない範囲で決めます。標準の約款を使うかどうかは、契約書に書かれます
• どの種類でも、会社は、買いたいという申し込みがあったら、遅れずに依頼者へ報告する義務があります
• 会社は、契約のあと、売る値段や有効期間、報酬などを書いた書面を渡す義務があります。会社が売る値段に意見を言うときは、根拠を明らかにしなければなりません
• 標準の約款では、専任で自分で見つけた相手と契約するときは、会社に知らせる決まりです。契約すると、会社はそれまでにかかった費用（約束した手数料の額まで）を請求できます
• 専属専任で自分で見つけた相手と契約したり、専任や専属専任でほかの会社の仲介で契約したりすると、標準の約款では、違約金を請求されることがあります

標準の約款では、会社が報酬を請求できるのは、その会社の仲介で売買契約が成立したときです。売りに出しても買い手がつかないときは、田舎の空き家が売れないときの選択肢にまとめています。

買取は、買う相手を探す段階がありません。そのぶん早く決まるかどうかは会社と家によるので、代金を受け取る日を書面で確かめてください。売るときにそろえる書類は、空き家を売るときに要る書類にまとめています。

売ったあとの責任と、契約をやめるとき

仲介でも買取でも、売主は空き家の所有者です。比べておきたい決まりが2つあります。

引き渡した家に不具合があったとき

民法では、引き渡した物が、種類や品質などの点で契約の内容に合っていないとき、買主は売主に、直すことなどを求められます。代金を減らす請求、損害賠償の請求、契約の解除もあります。まとめて「契約不適合責任」と呼ばれています（条文にこの言葉はありません）。

• 買主は、種類や品質の不具合を知った時から1年以内に売主へ知らせないと、これらの請求ができなくなる。売主が引き渡しのときに不具合を知っていた場合などは別
• この責任を負わない、という特約を結ぶことはできる。それでも、売主が知っていて伝えなかったことについては、責任を免れない

民法のこの決まりは、買主が誰でも同じです。国民生活センターは、2021年6月の発表（60歳以上の人の自宅の売却トラブルについての注意喚起）で、自宅を売ったあとに、雨漏りやシロアリの被害があったとして不動産業者から修理の費用を請求されるケースがみられる、としています。売主がどこまで責任を負うかは、契約の条項で決めてあることが多いので、契約のときに確かめる必要がある、とも書いています。

知っている不具合を伝えずにいると、特約があっても責任を免れません。雨漏りなど、知っている不具合は、仲介の会社にも買取の会社にも、先に伝えておくことをおすすめします。

契約をやめたくなったとき

同じ発表によると、消費者が自宅を不動産業者に売った場合、クーリング・オフ（無条件の解除）はできません。売主からやめるには、手付金の倍の額を買主に払う形になります。手付で解除できる期間を過ぎると、ほとんどの場合、契約の条項にもとづく違約金が要る、とされています。

宅地建物取引業法のクーリング・オフは、不動産会社が売主のときに、買う側が使える決まりです。空き家を売る側には、仲介でも買取でも当たらない、というのがこのサイトの読み取りです。

この発表には、不動産業者が示した価格で契約し、あとで調べたら相場より安かった、という苦情も載っています。分からないことや納得できないことが残っているうちは、契約しないよう呼びかけています。不安なときは、消費者ホットライン（電話番号188）で、近くの消費生活センターを案内してもらえます。相談する先は、空き家の売却はどこに相談するかにまとめています。

買取が向く場合、仲介が向く場合

ここからは、このサイトの見方です。どちらが向くかは、家の状態だけでなく、所有者が何を優先するかでも変わります。

比べる点	仲介で確かめること	買取で確かめること
手取りの額	売り出す値段と根拠、仲介手数料の額	買取の金額、ほかに引かれる費用があるか
時間	媒介契約の種類と有効期間。売れるまで、管理と固定資産税が続く	契約の日と、代金を受け取る日
売ったあとの責任	買主との売買契約の条項	会社との売買契約の条項

仲介が向くと考えやすいのは、次のような場合です。

• 売れるまで待てる。そのあいだの草刈りや見回り、固定資産税を続けられる
• 買いたい人が見に来るときの対応を、自分か会社に任せられる

買取が向くと考えやすいのは、次のような場合です。

• 売る時期を先に決めたい。遠くに住んでいて、通って管理するのが難しい
• 仲介を頼んだが、買主が決まらなかった

これは目安です。値段、荷物や建物の扱い、責任の決め方は、会社と契約によって違います。片方だけで決めず、仲介の査定と買取の金額の両方を書面でもらい、上の表の3つを並べてください。そのうえで、どちらを選ぶかは、所有者が決めることです。再建築不可や共有名義の家については、再建築不可や共有名義の実家を手放すにはにまとめています。

売る前に、実家の名義が自分になっているかも確かめておいてください。くわしくは空き家を相続したらやることの記事にまとめています。売る以外の出口も考えたいときは、実家が空き家になったらどうする？ 5つの出口と選び方の順番にまとめています。売ったときの税金を軽くする3,000万円の控除は、実家じまいのお金がないときの進め方に条件を書いています。

まとめ: 今日やること

• 仲介の査定と買取の金額の両方を、書面でもらう
• 仲介は、媒介契約の種類（一般、専任、専属専任）と、仲介手数料の額を、契約の前に確かめる
• 代金が800万円以下になりそうなら、手数料が33万円までの特例の対象かどうか、説明を受ける
• 雨漏りなど、知っている不具合を書き出しておく
• 契約書の、売ったあとの責任と、やめるときの手付金や違約金の条項を読む。分からないところが残っているうちは契約しない
• 個別の判断は専門家に相談する。売買は宅地建物取引業者、税は税務署か税理士、登記は司法書士、契約のトラブルは消費生活センター（188）