空き家の相続で、兄弟がもめる前に決めておくこと

親の家を兄弟で相続するときは、話し合いで決めることを「誰が相続人で、取り分の基準はいくつか」「家をどう分けるか」「決まるまでの費用を誰が払うか」「期限はいつか」の順に並べ、上から1つずつ確かめていく進め方をおすすめします（このサイトの提案です）。この記事は、もめない方法を約束するものではありません。法律と制度で確かめられることを、話し合いの土台として並べたものです。

条文と制度は、2026年11月12日にe-Govの法令検索と、裁判所・法務省・国税庁・東京都の公式の資料で確かめたものです。

最初に、相続人と取り分の基準を確かめる

法律で決まっている取り分（法定相続分）

遺言がない場合の取り分の基準は、民法900条で決まっています。

• 配偶者と子が相続人のときは、配偶者が2分の1、子が全体で2分の1
• 子が何人かいるときは、子どうしは等しく分ける

たとえば、親の1人が先に亡くなっていて、残った親が亡くなり、兄弟3人が相続人なら、3分の1ずつです。これは条文からのこのサイトの計算です。遺言がある場合や、亡くなった兄弟の子が相続人になる場合（代襲相続）は、この記事では扱いません。

話し合いがまとまるまで、家は兄弟の共有

相続人が何人かいると、相続財産は相続人の共有になります（民法898条1項）。共有の決まりを当てはめるときの持分は、法定相続分などで数えます（同条2項）。つまり、話し合いがまとまるまで、実家は兄弟みんなのもの、という扱いです。

法定相続分は、話し合いの出発点になる、というのがこのサイトの見方です。京都家庭裁判所の案内は、取り分は当事者全員で合意すれば自由に決められる、と書いています。

分けない期間を決めることもできます。相続人どうしで、5年以内の期間を決めて、遺産を分けない約束ができます。ただし、その終わりは相続が始まってから10年を超えられません（908条2項）。

家の分け方は、相続人全員の話し合いで決める

民法は、相続人どうしが「いつでも」話し合い（協議）で遺産を分けられる、としています（907条1項）。分けるときは、財産の種類や性質、相続人の年齢、職業、生活の状況など一切の事情を考える、とされています（906条）。

条文に「全員」という言葉はありません。ただ、岡山家庭裁判所の説明書は、相続人全員による遺産分割協議が成立していれば、その遺産は家庭裁判所の手続から外れる、と書いています。兄弟のうち1人でも合意していなければ、まとまったことにはならない、と考えておくのがよい、というのがこのサイトの見方です。

分け方の3つの形

裁判所の資料は、遺産の分け方として次の3つを挙げています。民法にも家事事件手続法（家庭裁判所の手続の法律）にも、この3つの名前は出てきません。

分け方	中身	家の場合の例
現物分割	物そのものを分ける	1人が家を、ほかの相続人が預金を受け取る
代償分割	1人が取得し、差額をお金で払う	1人が家を取得し、ほかの相続人にお金を払う
換価分割	売って代金を分ける	家を売り、代金を取り分で分ける

家の場合の例は、このサイトが書いたものです。

話し合いでは、どの形を選ぶかは相続人で決めます。岡山家庭裁判所の説明書は、全員の合意による調停の解決は分け方の自由度が大きく、裁判官が決める審判では法律の規制が厳しく、分け方の幅がかなり狭くなる、と書いています。家庭裁判所の審判では、代償分割は「特別の事情がある」と認めるときにできる（家事事件手続法195条）、家庭裁判所が競売などで売ることを命じることがある（同法194条）、と決まっています。

どの分け方が自分の家族に合うかは、この記事では書きません。弁護士に相談してください（登記と、裁判所に出す書類の作成は司法書士にも頼めます）。

家をいくらと数えるか

代償分割では、家をいくらと数えるかで、払うお金の額が変わります（このサイトの読み取りです）。岡山家庭裁判所の説明書によると、家庭裁判所の手続では、不動産の評価のうち、不動産鑑定士の鑑定による額以外（固定資産税の評価額や相続税の評価額など）は、相続人全員の合意がある場合に限って使われます。大阪家庭裁判所の資料は、不動産の評価額の合意ができなければ鑑定することになり、費用は相続人が負担する、と書いています。

共有のままにすると、決めることが残る

分け方の1つに、兄弟の共有として受け継ぐ形もあります。京都家庭裁判所の案内にも、土地を持分2分の1ずつで共有取得する例が載っています。良し悪しはこの記事では書きませんが、共有には次の決まりがあります（民法）。

• 家を大きく変えることは、ほかの共有者の同意が要る（251条）
• 使う人を決めるなどの管理は、持分の価格の過半数で決める（252条）
• 1人が使っている場合、別の合意がなければ、自分の持分を超える分の使用の対価を、ほかの共有者に返す義務がある（249条2項）

遺産分割がまだの実家は、原則として、共有をやめるための裁判（共有物分割）ではなく、遺産分割の手続で分けます（258条の2）。10年の例外はありますが、親が1人で持っていた家を兄弟で相続した場合は、この例外に当たりません。持分だけの売り方、連絡がつかない共有者がいる場合などは、再建築不可や共有名義の実家を手放すにはに書きました。

決まるまでの固定資産税と、売るときの税金

固定資産税は、共有者が連帯して払う

地方税法10条の2は、共有物に対する地方の税金は、納税者が連帯して納める義務を負う、と定めています。

東京都主税局は、遺産分割協議中などで協議書や遺言書がない場合、土地と家屋は法定相続人全員の共有とみなされ、固定資産税と都市計画税は共有者全員が連帯して納税する義務を負う、と説明しています。東京23区（都税事務所）では、この場合に相続人全員が「現所有者」として申告する義務を負い、期限は自分が現所有者だと知ってから3か月です。代表者がまとめて申告することもできます。不動産登記簿の名義を変えた場合は、この申告は要りません。23区外の土地と家屋は、その市町村に問い合わせるよう案内されています。手続きの名前や期限は、市区町村ごとに確かめてください。

納税通知書が誰に届くか、兄弟の間で誰がどれだけ負担するかは、早めに話し合っておきたい点です（このサイトの提案です）。くわしくは空き家の固定資産税は誰が払うかにまとめています。

売るなら、3,000万円の控除の条件を先に読む

相続した実家を売って利益が出ると、所得税などがかかります。一定の条件を満たすと、利益から最高3,000万円を差し引ける特例があります。実家の家と土地を相続などで取得した人が3人以上のときは、2,000万円までです（国税庁、2026年4月1日現在の法令）。条件のうち、3つを挙げます。

• 相続が始まった日から3年たつ日が入る年の12月31日まで、かつ制度の期限の2027年12月31日までに売る
• 亡くなる直前に、親がひとりで住んでいた（老人ホームに入っていた場合は別の条件あり）
• 相続してから売るまで、事業、貸し付け、居住に使っていない

相続してから売るまでに、兄弟の誰かが住んだり、貸したり、事業に使ったりすると、この控除の条件を満たさなくなります（国税庁）。住む、貸す、売るを決める前に、税務署か税理士に確かめてください。

ほかの条件は実家じまいのお金がないときの進め方にまとめています。

話し合いがまとまらないときは、家庭裁判所の調停と審判

話し合いがつかないとき、または話し合いができないときは、家庭裁判所に分割を求められます（民法907条2項）。裁判所のページによると、手続は次のとおりです。

• 申し立てられる人: 相続人など
• 申し立て先: 相手方のうち1人の住所地の家庭裁判所か、当事者が合意で決めた家庭裁判所
• 費用: 亡くなった人1人につき収入印紙1,200円分と、連絡用の郵便切手（額は裁判所ごと）
• 調停では、それぞれの希望する分け方を聞き、解決案を示したり助言したりして、合意を目指す
• 調停がまとまらないと、自動的に審判の手続が始まる

大阪家庭裁判所の資料は、調停はすべての相続人が当事者になる必要があり、1人でも合意案に反対すれば調停はできない、と書いています（事案によっては「調停に代わる審判」を行うこともある、とも書いています）。調停は非公開です。

手続の進め方は、弁護士か家庭裁判所に聞いてください。

期限: 相続登記の3年と、遺産分割の10年

相続登記

実家の名義が亡くなった親のままなら、相続登記が要ります。2024年4月1日から義務になりました。

• 期限: 相続で不動産を取得したと知った日から3年以内
• 守らない場合: 正当な理由がなければ、10万円以下の過料（行政上の金銭の負担）の対象
• 2024年4月1日より前の相続も対象。その場合の期限は2027年3月31日まで。相続で取得したと知ったのが2024年4月1日以後なら、知った日から3年以内

話し合いがまとまらず、すぐに登記ができないときのために、「相続人申告登記」という届け出があります。相続人のひとりだけで届け出られます。ただし、これで果たせるのは基本の義務だけです。

• 遺産分割がまとまったら、その日から3年以内に、内容に合わせた登記が別に要る
• 権利の関係を示す登記ではないので、実家を売るときなどは、別に相続登記が要る

遺産分割の10年

話し合いそのものに締め切りはありません（907条の「いつでも」）。ただし、相続が始まってから10年を過ぎたあとの遺産分割には、生前の贈与や、介護などの特別な貢献を取り分に反映させる決まり（特別受益と寄与分）が、原則として使えなくなります（民法904条の3。10年がたつ前に家庭裁判所に分割を求めていた場合などの例外あり。「生前の贈与や介護」はこのサイトの言い換えで、条文の言葉ではありません）。

ほかの期限（相続放棄は自分のために相続が始まったと知った時から3か月以内、相続税の申告は亡くなったことを知った日（通常は亡くなった日）の翌日から10か月以内）は空き家を相続したらやることにまとめています。

まとめ: 今日やること

• 相続人が誰かと、法定相続分を兄弟で確かめ合う
• 実家と預金などを書き出し、家を誰が取得するか、売るか、共有にするかの案を出し合う
• 決まるまでの固定資産税を誰が払うか、納税通知書が誰に届くかを決める
• 誰かが住む、貸す話があるなら、その前に3,000万円の控除の条件を読む
• 相続登記の期限と、相続が始まってから10年の日付を書き出す
• 個別の判断は専門家に相談する。分け方や調停は弁護士（登記と、裁判所に出す書類の作成は司法書士にも頼めます）、調停の手続の案内は家庭裁判所、登記は司法書士、税は税理士、売買は宅地建物取引業者