再建築不可や共有名義の実家を手放すには。売る前に確かめること

再建築不可や共有名義の実家を手放したいときは、売り先を探す前に、家の前の道が法律上の「道路」に当たるかと、共有者が誰で全員と連絡がつくかを確かめることから始めるのをおすすめします（このサイトの提案です）。この2つで、使える手放し方と、相談する専門家が変わるからです。

条文と制度は、2026年11月12日にe-Govの法令検索と、国土交通省・法務省の資料で確かめたものです。この記事は個別の物件が再建築不可かどうかを判断するものではありません。

「再建築不可」は、どの決まりから来るのか

「再建築不可」という言葉は、建築基準法にも、その施行規則にも出てきません。一般に、建築基準法43条の「接道義務」（建物の敷地が道路に接していなければならない決まり）を満たさない敷地を指して使われる言葉です（このサイトの理解です）。

43条1項は、建物の敷地は「道路」に2m以上接していなければならない、と定めています。自動車専用の道路は数に入りません。ここでいう道路は42条で決まっていて、原則は幅4m以上です（区域によっては6m）。道路法の道路のほか、市や県から位置の指定を受けた私道などが入ります。

43条の「道路」は42条の道路のことなので、見た目が道でも、42条の道路でなければ、接していないのと同じ扱いになります。国土交通省の資料も、道路に2m未満しか接していない敷地を、原則として建てられない例として図で示しています。

もう1つ、区域の条件があります。接道の決まりは、都市計画区域と準都市計画区域の中で当てはまります（41条の2）。実家がどの区域にあるか、区域の外ならどう扱われるかは、市区町村の窓口で確かめてください。

家の前の道の種類を確かめる

道の種類は、市区町村や県の建築指導の窓口（建築の確認や許可をする「特定行政庁」の担当）で確かめます。特定行政庁の中には、指定した道路の図（指定道路図）を作っているところがあります。国土交通省の資料（作成日の記載はなく、2023年度の件数が載っているもの）では、作り終えた特定行政庁は約8割です。窓口で見られるか聞いてください。

幅4m未満の古い道（2項道路）

建築基準法の決まりが当てはまるようになった時点で、すでに家が建ち並んでいた幅4m未満の道で、特定行政庁が指定したものは、道路とみなされます（42条2項）。この場合、原則として、道の中心線から2mの線が道路の境界とみなされます。

国土交通省の資料では、建て替えなどのときに、門や塀を含めてその線まで下がる（セットバック）必要がある、と説明しています。下がった部分には建てられないので、使える敷地が狭くなります。道の反対側が崖や川の場合は扱いが違うので、窓口で確かめてください。

道路に接していなくても建てられる場合（43条2項）

接道の決まりには例外があります。

例外	中身	誰が決めるか
認定（1号）	幅4m以上の農道などに2m以上接し、用途と規模が省令の基準に合う建物	特定行政庁が支障がないと認める
許可（2号）	周りに公園などの広い空地がある、幅4m以上の農道などに2m以上接する、道路に通じる十分な幅の通路に接する、のどれか	建築審査会の同意を得て特定行政庁が許可する

国土交通省の資料では、2023年度（令和5年度）の実績は、認定が1,232件、許可が6,579件です。同じ資料は、認定の対象の建物は限られ、許可の判断に特定行政庁が迷う場合もある、と書いています。自分の実家で認められるかは、事前に建築士か窓口に相談してください。

再建築不可の実家の手放し方

ここからは、このサイトが整理したものです。どれが合うかは、物件と家族の事情で変わります。

手放し方	確かめること	相談先
今のまま売る	再建築不可であることや道の状況を、買う人に説明できるようにしておく	宅地建物取引業者
隣の土地の持ち主に売る	隣の人が買う気があるか。土地を合わせると接道の条件が変わるか	宅地建物取引業者、建築士、窓口
買取の会社に売る	再建築不可でも引き取るか、荷物や建物の扱いの条件	複数の会社の書面
直して使う、貸す	2025年4月からの建築確認の決まり	建築士、窓口
国に土地を引き取ってもらう	建物がある土地は申請できない	法務局

直して使う場合の注意です。国土交通省は、2025年4月以降に工事を始める、2階建ての木造一戸建てなどの大規模なリフォームは、着工前に建築確認が要る、と案内しています。大規模とは、壁、柱、床、はり、屋根、階段のどれかの過半を直すことなどです。水回りや手すりの工事は手続き不要とされていますが、工事の内容によっては大規模なリフォームに当たる場合がある、とも書いています。今の法律に合わない部分があれば、別に合わせる工事が要る場合があるとしています。どこまで直せるかは、建築士と窓口に確かめてください。

解体は、元に戻せません。都市計画区域などの中で接道の決まりを満たさない敷地では、認定か許可がなければ新しく建てられません。壊す前に、上の道の確認を済ませてください。費用の考え方は空き家の解体費用と見積の取り方にまとめています。国の引き取りの条件は実家じまいのお金がないときの進め方にまとめています。

買取と仲介の違いは空き家の買取と仲介の違いに書きました。売れないときの考え方は田舎の空き家が売れないときも参考にしてください。

共有名義の実家で、法律が決めていること

相続人が何人かいると、遺産の分け方が決まるまで、実家は相続人の共有になります（民法898条）。分け方を決めたあとに、兄弟の共有名義で登記した家もあります。くわしくは空き家の相続で、兄弟がもめる前に決めておくことにまとめています。

共有の物の扱いは、民法で決まっています。法務省は、相続で共有になった場合（遺産共有）にも同じ決まりが当てはまる、と説明しています。

行為	決め方	条文
変更（形や働きを大きく変えるもの）	ほかの共有者の同意が要る	251条
管理（使う人を決める など）	持分の価格の過半数で決める	252条1項
保存行為（補修 など）	それぞれの共有者ができる	252条5項

自分の持分だけなら、自分で売れる

共有では、1人ひとりが「持分」（家全体のうちの自分の割合）を持っています。民法の改正を検討していたときの法務省の審議会の資料は、持分の売買などの処分ができるのは共有者本人だけで、家全体を売るには共有者全員の同意が要る、と整理しています。改正後の民法にも、この点を変える規定はありません（このサイトの読み取りです）。

2023年4月に始まった仕組み（下の262条の3）も、ほかの共有者全員が持分を手放すことを条件にしていて、1人でも拒めば家全体は売れない、と法務省は説明しています。条文に「全員の同意」という言葉があるわけではありません。

ただし、法務省の別の資料は、持分だけを売った代金より、家全体を売って持分に応じて分けた代金のほうが高くなりやすい、と書いています。持分を買った人は、ほかの兄弟と家を共有することになります。売る前に、兄弟と話し合っておくことをおすすめします（このサイトの提案です）。

共有をほどく方法と、連絡がつかない共有者

分割を求める

共有者は誰でも、いつでも、分割（共有をやめること）を求められます（256条）。5年までなら、分割しない約束をすることもできます。

話し合いがまとまらないとき、または話し合いができないときは、裁判所に分割を求められます（258条）。法務省の資料では、分け方は次の3つです。

• 現物分割: 持分に応じて物理的に分ける
• 賠償分割: 1人（または数人）が取得し、ほかの共有者に代わりのお金を払う
• 競売分割: 競売で売り、代金を持分に応じて分ける

競売は、ほかの2つができないときなどに選ばれる順番になっています。

注意が1つあります。遺産分割がまだの実家は、原則として、この裁判による分割ではなく、遺産分割の手続きで分けます（258条の2）。法務省の資料では、10年の例外は、家の持分の一部だけが遺産に入っている場合のものです。たとえば両親の共有の家で、1人が亡くなった場合です。相続から10年たつと、この裁判でまとめて分けられることがあります。ほかの相続人が異議を出すと使えません。親が1人で持っていた家を兄弟で相続した場合は、この例外に当たりません。

連絡がつかない共有者がいるとき

2023年4月1日に始まった仕組みで、調べても所在がわからない共有者（所在等不明共有者）がいるときに、裁判所の決定を得て次のことができます。

• その人の持分を、自分が取得する（262条の2）
• ほかの共有者全員が持分を同じ第三者に売る場合に、その人の持分も一緒に売る権限をもらう（262条の3）

法務省の資料による主な条件です。

• 申し立て先は、不動産のある場所の地方裁判所
• 登記簿だけでなく、住民票などを調べ尽くして、所在がわからないと認められる必要がある
• 3か月以上の異議の期間を置く
• その人の持分に当たる時価のお金を供託する（預ける）
• 遺産分割がまだの場合は、相続が始まってから10年たたないと使えない
• 売る権限は、ほかの共有者全員が持分を同じ相手に売る場合だけ使える。1人でも拒めば売れない。売る契約は、裁判が確定してから原則2か月以内

期間を決めて賛否を聞いても答えない共有者がいる場合は、管理について、裁判所の決定を得て、ほかの共有者の持分の過半数で決める仕組みもあります（252条2項）。法務省の資料では、変更に当たる行為や、答えない人が持分を失うことになる行為には使えません。どれを使うかは、弁護士に相談してください。登記は司法書士です。

国の土地の引き取り制度は、相続などで持分を取得した共有者がいる土地なら、共有者全員で一緒に申請すれば使えます。建物がある土地は申請できない、などの条件は同じです。

相続の手続き全体は空き家を相続したらやることに、同意なしに進めたときの行き違いは実家じまいで、確かめる前にやってはいけないことに書きました。相談先の選び方は空き家の売却の相談先も参考にしてください。

まとめ: 今日やること

• 市区町村の建築指導の窓口で、家の前の道が建築基準法上の道路か、2項道路かを確かめる
• 都市計画区域の中か外かを確かめる
• 法務局で登記事項証明書を取り、名義と共有者を確かめる
• 共有者全員と連絡がつくかを確かめ、手放す方針を話し合う
• 解体や大きな改修は、道の確認が済むまで決めない
• 個別の判断は専門家に。建て替えや改修は建築士と窓口、登記は司法書士、共有の解消や裁判は弁護士（登記と、裁判所に出す書類の作成は司法書士にも頼めます）、売買は宅地建物取引業者