空き家を売ったときの税金。譲渡所得の計算と、使える特例

お金と手続き2026年11月12日更新読む目安約8分

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制度や金額は変わります。手続きの前に、記事の最後にある出典のページで確認してください。記事の作り方

相続した空き家を売ったときの税金は、売った代金そのものではなく、そこから取得費と譲渡費用を引いた利益にかかります。そこで、売る前に、親が家と土地を買ったときや建てたときの書類を探し、3,000万円の控除の条件と、売る期限を確かめるところから始めるのをおすすめします（このサイトの提案です）。取得費の書類があるかどうか、どの特例を使うかで、税額が大きく変わることがあるためです。

制度の数字は、2026年11月12日に国税庁のタックスアンサー（よくある税の質問と答え。2026年4月1日現在の法令）で確かめたものです。

税金がかかるのは「売った利益」

家や土地を売って得た利益を、譲渡所得といいます。国税庁は、次の式で計算すると示しています。

売った代金 −（取得費＋譲渡費用）− 特別控除額＝税金がかかる譲渡所得

取得費と譲渡費用の中身は、次のとおりです。

項目	含まれるもの	注意
取得費（買ったときの費用）	購入代金、建築代金、購入手数料、設備費、改良費	建物は、持っていた期間の減価償却費（古くなった分の値下がり）を差し引く
譲渡費用（売るための費用）	仲介手数料、売主が負担した印紙税、売るために建物を壊した費用	修繕費や固定資産税など、維持や管理のための費用は含まれない

売った代金には、買主から受け取った固定資産税などの精算金も含まれます（国税庁 No.1440）。

売った代金が同じでも、取得費が分かるかどうかで利益の額が変わります。建物の取得費は、持っていた期間が長いほど、減価償却費の分だけ小さくなります。いくら差し引くかの計算は、税務署か税理士に確かめてください。

相続した家は、親の取得費と所有期間を引き継ぐ

相続した家と土地の取得費は、相続したときの値段ではありません。国税庁は、亡くなった人（被相続人）がその家と土地を買い入れたときの購入代金や購入手数料などをもとに計算する、としています。

持っていた期間も同じです。亡くなった人が取得した時期が、そのまま相続人に引き継がれます。親が長く住んでいた家なら、相続してすぐに売っても、所有期間は親の取得のときから数えることになります。

相続のときに相続人が払った登記費用や不動産取得税も、業務に使っていない家と土地なら、取得費に含まれます。

取得費が分からないとき

親が何十年も前に買った家だと、売買契約書や領収書が残っていないことがあります。国税庁は、先祖から引き継いだものや、買った時期が古いなどで取得費が分からないときは、売った金額の5%を取得費にできる、としています。実際の取得費が売った金額の5%より少ない場合も、5%にできます。

ただし、5%を取得費にする場合は、相続のときに払った登記費用などを足すことはできません。

取得費が小さいほど利益は大きくなります。書類で分かる取得費が5%より大きければ、その額で計算します。小さければ5%を使えます（国税庁 No.3258）。そこで、このサイトでは、実家を片付けるときに、売買契約書、建築の請負契約書、領収書、通帳などを捨てずに残しておくことをおすすめします。片付けの進め方は空き家の片付けはどこから始めるか、相続の手続きの期限は空き家を相続したらやることにまとめています。

税率は、所有期間が5年を超えるかで変わる

税率は、売った年の1月1日の時点で、所有期間が5年を超えるかどうかで分かれます。相続した家は、上のとおり親の取得の時期から数えます。

区分	所得税	住民税
長期（売った年の1月1日に5年を超える）	15%	5%
短期（売った年の1月1日に5年以下）	30%	9%

このほかに、所得税の額に率を掛けた特別の税がかかります。2026年分までは、復興特別所得税として2.1%です。2027年分からは、復興特別所得税が1.1%に下がり、防衛特別所得税1%が新しくかかります。合わせた率は2.1%で変わりません（財務省・国税庁、令和8年度の税制改正）。復興特別所得税は2047年分までです。

計算の例（このサイトの計算）

国税庁の式と、2026年分に売った場合の税率から、このサイトが計算した例です。端数の処理はしていません。実際の税額は、税務署か税理士に確かめてください。

前提: 相続した家と土地を2,000万円で売った。取得費は分からないので5%の100万円。仲介手数料などの譲渡費用が100万円。親の取得から数えて5年を超えている（長期）。特例は使わない
譲渡所得: 2,000万円 −（100万円＋ 100万円）＝ 1,800万円
所得税: 1,800万円 × 15% ＝ 270万円
復興特別所得税: 270万円 × 2.1% ＝ 5万6,700円
住民税: 1,800万円 × 5% ＝ 90万円
合計: 365万6,700円

2027年分以後に売った場合は、5万6,700円の部分が、防衛特別所得税2万7,000円と復興特別所得税2万9,700円に分かれます。合計は同じです（このサイトの計算）。

同じ例で、下の3,000万円の控除が使えるなら、1,800万円から控除を引くので、計算上は税金がかからないことになります。使えるかどうかは、条件を1つずつ確かめる必要があります。

相続した家で確かめたい特例は、3,000万円の控除と取得費加算

空き家の3,000万円の控除

相続した実家を売って利益が出たとき、一定の条件を満たすと、利益から最高3,000万円を差し引ける特例があります。実家の家と土地を相続などで取得した人が3人以上のときは、2,000万円までです。

主な条件です（国税庁、2026年4月1日現在の法令）。

1981年（昭和56年）5月31日以前に建てられた家で、マンションなどの区分所有ではない
亡くなる直前に、親がひとりで住んでいた（老人ホームに入っていた場合は別の条件あり）
相続が始まった日から3年たつ日が入る年の、12月31日までに売る
あわせて、制度の期限の2027年12月31日までに売る
売った代金が1億円以下
親子や夫婦など、特別の関係がある人に売ったものではない
相続してから売るまで、事業、貸し付け、居住に使っていない
耐震の基準を満たす家として売るか、取り壊して土地で売る。取り壊した場合は、壊してから売るまで、その土地を建物などの敷地に使っていない
売った家と土地について、下の取得費加算など、ほかの特例を受けていない
市区町村が出す確認書を付けて、確定申告をする

2024年1月1日以後に売った場合は、売ったあと、翌年2月15日までに耐震の工事か取り壊しをする形も、対象に加わりました。取り壊しの時期と費用のことは空き家の解体費用、売る前の費用の順番は実家じまいのお金がないときの進め方にまとめています。

相続税の取得費加算の特例

相続税を払った人が、相続した財産を一定の期間内に売ったとき、払った相続税のうち一定の額を、取得費に足せる特例です。取得費が増えるので、利益が小さくなります。

使える人: 相続などで財産を取得し、その人に相続税がかかっている
売る期限: 相続が始まった日の翌日から、相続税の申告期限の翌日以後3年を経過する日まで。相続税の申告期限は空き家を相続したらやることにまとめています
足せる額の上限: この特例を使わずに計算した利益の額まで
手続き: 計算明細書などを付けて、確定申告をする

相続税がかからなかった人は、この特例の対象になりません。

同じ家と土地に、2つは一緒に使えない

3,000万円の控除の条件に、売った家と土地について、取得費加算などのほかの特例を受けていないこと、があります。そのため、両方の条件を満たす場合は、どちらか一方を使うことになる、とこのサイトは読み取っています。どちらが有利かは、売った代金や相続税の額で変わるので、税務署か税理士に確かめてください。

ほかにも、土地や建物を売ったときの特例があります（国税庁 No.1440）。使えるかどうかは税務署か税理士に確かめてください。

確定申告と、相談する先

売って利益が出た人や、特例を使う人は、確定申告をします。国税庁のページでは、3,000万円の控除も、取得費加算も、確定申告で書類を付けることが条件になっています。

期間: 原則として、売った年の翌年2月16日から3月15日まで。納める期限も、原則として3月15日
3,000万円の控除で付ける書類の例: 譲渡所得の内訳書、市区町村長が出す「被相続人居住用家屋等確認書」、売った代金が1億円以下と分かる売買契約書の写しなど
取得費加算で付ける書類の例: 相続財産の取得費に加算される相続税の計算明細書、譲渡所得の内訳書

確認書は市区町村長が出すものです。国税庁のページでは、耐震の家として売る、取り壊して売る、売ったあとに耐震か取り壊しをする、の売り方ごとに、付ける書類が分かれています。耐震の家として売る場合は、耐震基準を満たすことの証明書（耐震基準適合証明書か建設住宅性能評価書の写しで、売る日の前2年以内に調査や評価が済んだもの）も付けます。売る前に必要な書類を国税庁のページと市区町村で確かめておくことをおすすめします（このサイトの提案です）。売る前からそろえる書類は、空き家を売るときに要る書類にまとめています。