空き家を売るときに要る書類。相続した家で先にそろえるもの

売る2026年11月12日更新読む目安約9分

制度や金額は変わります。手続きの前に、記事の最後にある出典のページで確認してください。記事の作り方

相続した空き家を売るときの書類は、要る時期がばらばらです。そこで、最初に登記事項証明書を取って名義を確かめ、名義が親のままなら相続登記を先にすませる進め方をおすすめします（このサイトの提案です）。あわせて、売ったときの税金を軽くする3,000万円の控除を使うかもしれないなら、電気・水道・ガスを止めたときの書類などを、片付けで捨てずに残しておきます。

この記事の制度は、2026年11月12日に、法律の条文と国税庁・国土交通省のページで確かめたものです。法務省のページは、このサイトが原文を照合した範囲だけを使いました。

書類は「いつ要るか」で4つに分ける

下の表は、このサイトが時期ごとに並べたものです。家や売り方によって、要らない書類も、ほかに要る書類もあります。

いつ	主な書類	取る先
売る前	登記事項証明書。名義が親のままなら、相続登記に付ける書類	法務局、市区町村
売る話を始めるとき	固定資産税の納税通知書と課税明細書。本人確認の書類	手元、市区町村
引き渡しの日	相続登記で自分に通知された登記識別情報、印鑑証明書	相続登記のあとに法務局から届く分、市区町村
売ったあと	3,000万円の控除を使うなら、確認書などの書類	市区町村、税務署

売るときに出すのは、相続登記で自分が名義人になったときに通知される登記識別情報です。親の名義のときの権利証そのものではありません（不動産登記法21条・22条からのこのサイトの読み取り）。親の権利証は、実家の土地と家を確かめる手がかりとして探しておくとよい、というのがこのサイトの見方です。家の中の書類を片付けの前に探す方法は、空き家の片付けはどこから始めるかにまとめています。相談先ごとにそろえる物は、空き家の売却はどこに相談するかにまとめています。

売る前: 名義を確かめ、相続登記をすませる

登記事項証明書

登記事項証明書は、登記簿の内容の証明書です。誰でも法務局で請求できます。手数料がかかるので、額は法務局で確かめてください。

まず見るのは、名義人の欄です。名義が亡くなった親のままなら、相続登記が要ります。2024年4月1日から義務になりました。相続で不動産を取得したと知った日から3年以内で、正当な理由がなければ10万円以下の過料（行政上の金銭の負担）の対象です。それより前の相続の扱いや、相続人申告登記という届け出のことは、空き家を相続したらやることに書いています。

売買の登記は、登記簿の名義人（登記義務者）が買主と一緒に申請する登記です（不動産登記法2条13号、60条）。申請に書いた売主の氏名や住所が登記簿と合わないと、直せる場合を除いて、申請は受け付けられません（25条）。そのため、買主への名義変更の前に相続登記が要る、というのがこのサイトの読み取りです。いつまでに済ませるかは、司法書士や不動産会社に確かめてください。

相続登記に付ける書類

不動産登記令は、相続による登記に付ける書類を、次のように決めています。

相続があったことを示す、市区町村長などの公務員が作った書類
そのほかの、登記の原因を示す書類

戸籍などが1つ目に当たる、というのがこのサイトの読み取りです。条文に「戸籍」という言葉は出てきません。どの範囲の戸籍が要るか、遺産分割（誰が何を引き継ぐかの話し合い）で実家を継ぐ人を決めたときに何を付けるか（遺産分割協議書など）は、法務局か司法書士に確かめてください。

登記にかかる税金は、実家じまいのお金がないときの進め方に書いています。

売る話を始めるとき: 税の書類と本人確認

固定資産税の納税通知書と、評価の証明書

固定資産税の納税通知書は、毎年、市区町村から届きます。市区町村は、納税者に課税明細書（土地の所在、地番、地目、面積、価格などを書いた文書）も交付することになっています。土地の地番と家の家屋番号を見る手がかりになります。

売るときには、その年の固定資産税を、売主と買主で分ける話が出ることがあります。国税庁は、譲渡から年末までの期間に当たる固定資産税などの額を買主から受け取ったら、その額は売った代金に含まれる、としています（No.1440）。精算の額を話すときに、納税通知書が手元にあると話が早い、というのがこのサイトの見方です。

このほか、市区町村長は、固定資産課税台帳に書かれている事項の証明書を、請求できる人に交付する決まりです（地方税法382条の3）。条文に「評価証明書」という名前はありません。市区町村での呼び名、誰が請求できるか、手数料、どの場面で使うかは、実家のある市区町村と、頼む先の不動産会社や司法書士に確かめてください。

本人確認

不動産会社（宅地建物取引業者）は、家や土地の売買契約を結ぶときや、その仲介をするときに、相手の本人確認をする義務があります（犯罪収益移転防止法）。確かめるのは、氏名、住居、生年月日、取引の目的、職業です。

法律の言葉は「顧客等」で、売主と買主を分けていません。仲介でも買取でも、売主がこの確認を受けることがある、というのがこのサイトの読み取りです。何を見せるかは、頼む不動産会社（宅地建物取引業者）に確かめてください。見せる書類は、法律の規則に、運転免許証や、写真付きのマイナンバーカード（個人番号カード）などが並んでいます。

引き渡しの日: 売買の登記で売主が出すもの

売買の登記は、売主と買主が一緒に申請します。司法書士に代理を頼むこともできます。売主が出す主なものは、次のとおりです。

登記識別情報: 売主の分（不動産登記法22条）。自分が申請した登記で名義人になったとき、登記が終わると法務局から通知される情報。相続登記を自分で申請して名義人になった場合も通知される（通知を希望しない申出をした場合などは別）。兄弟のひとりがまとめて申請した場合、申請しなかった人には通知されない、というのがこのサイトの読み取りです
登記済証（古い権利証）: 売主自身が以前の仕組みで名義人になったときに交付された権利証。出すと、登記識別情報を出したものとみなされる（不動産登記法の附則）
印鑑証明書: 書面で申請する場合、作成後3か月以内のもの。自分で申請するなら申請書に、司法書士に頼むなら委任状に付ける

印鑑証明書が売主に要ることは、不動産登記令と規則の条文を組み合わせた、このサイトの読み取りです。オンラインで申請する場合の扱いは確かめていません。

登記識別情報を出せないときの仕組みもあります。法務局から売主に通知が届き、内容が正しければ、決められた期間内に申し出る形です。申し出がないと、登記はされません。期間は司法書士か法務局に確かめてください。司法書士などが本人であることを確かめた情報を出し、法務局が相当と認めれば、この通知が省かれる場合もあります。見つからないときは、早めに司法書士に伝えてください。

このほか、登記の原因（売買）を示す書類も付けます。住所を示す書類は、新しく名義人になる買主の側が出すものです。

売ったあと: 3,000万円の控除に要る書類

相続した実家を売って利益が出たとき、一定の条件を満たすと、利益から最高3,000万円を差し引ける特例があります。実家の家と土地を相続などで取得した人が3人以上のときは、2,000万円までです。相続が始まった日から3年たつ日が入る年の12月31日まで、かつ制度の期限の2027年12月31日までに売ること、亡くなる直前に親がひとりで住んでいたこと（老人ホームに入っていた場合は別の条件あり）などの条件があります。相続してから売るまでの間に、事業、貸し付け、居住に使うと、条件を満たさなくなります。条件の全体と税金の計算は、空き家を売ったときの税金にまとめています。

国税庁のページでは、確定申告に付ける書類は、売り方ごとに分かれています。耐震の家として売る場合は、次のとおりです。

譲渡所得の内訳書
登記事項証明書など（相続で取得したこと、1981年5月31日以前に建てたこと、区分所有でないことが分かるもの）
市区町村長が出す「被相続人居住用家屋等確認書」
耐震基準適合証明書か建設住宅性能評価書の写し（売る日の前2年以内に調査や評価が済んだもの）
売買契約書の写しなど（代金が1億円以下と分かるもの）

取り壊して土地で売る場合は、耐震の証明書は付けません。2024年1月1日以後に売った場合で、売ったあと翌年2月15日までに耐震の工事か取り壊しをするときは、そのことを示す書類が加わります。登記事項証明書は、不動産番号を明細書に書くことなどで、付けるのを省ける、とも書かれています。

確認書を申請するときの書類

確認書は、実家のある市区町村に申請して交付を受けます。国土交通省の通知の様式では、耐震の家として売る場合の提出書類に、次のものが並んでいます。

親の住民票の除票の写しと、相続人の住民票の写し（原則コピー不可）
売買契約書のコピーなど
相続人の数が分かる登記事項証明書など。難しい場合などは遺産分割協議書など
相続してから売るまで使っていないことを示す書類。次のどれかです。電気、水道、ガスの使用中止日が分かる書類（相続が始まった日以降のもの）、仲介を頼んだ会社が「現況空き家」と表示した広告の書面（媒介契約を結んだ会社の広告に限る）、市区町村が認めるそのほかの書類

取り壊して売る場合は、家の閉鎖事項証明書なども加わります。売ったあとに工事か取り壊しをする形では、それを約したことが分かる売買契約書なども要ります。老人ホームに入っていた場合は、介護保険の被保険者証のコピーなど、さらに書類が要ります。実際に何を出すかは、実家のある市区町村に確かめてください。

仲介を頼まずに買取で売るときは、この広告の書面は使えない、というのがこのサイトの読み取りです。電気・水道・ガスを止めたときの書類は、片付けで捨てずに残しておくことをおすすめします（このサイトの提案です）。空き家の電気・ガス・水道のことは、空き家の電気・ガス・水道にまとめています。

必要になることがある書類: 測量と境界

土地を分けて一部だけ売るなど、分筆（登記上の土地を分ける登記）をするときは、分けたあとの土地の地積測量図を付ける決まりです（不動産登記令）。

それ以外で、売買のときに測量や境界の書類が要るかどうかは、家と契約によります。公的な資料で、一般的な決まりは見つけていません。ここからはこのサイトの見方です。買主との間で、境界をはっきりさせることを契約の条件にする場合があり、そのときは測量や、隣の土地の人との確認が要ることがあります。要るかどうか、誰が費用を持つかは、契約の前に不動産会社に確かめてください。

仲介と買取の違いや、契約のときの責任の決まりは、空き家の買取と仲介の違いに書いています。