田舎の空き家が売れないときの選択肢。値下げの前に確かめること

売る2026年11月12日更新読む目安約8分

制度や金額は変わります。手続きの前に、記事の最後にある出典のページで確認してください。記事の作り方

田舎の空き家に買い手がつかないとき、値下げを考える前に、売り方と相談先がほかにないかを確かめることから始めるのをおすすめします（このサイトの提案です）。媒介契約の種類と期間、買取という別の売り方、空き家バンクや自治体の窓口、国に土地を引き取ってもらう制度があります。どれを選んでも売れる、とは言えません。それぞれ条件と、失うものがあります。値下げをするかどうか、どのくらいにするかは、この記事では書きません。

法律と制度は、2026年11月12日に、国土交通省、法務省、裁判所のページと、法律の条文で確かめました。

値下げの前に確かめること

売れない理由は、値段だけとは限りません。ここからは、このサイトの見方です。値段を動かす前に、次の点を書き出しておくと、不動産会社と話すときの材料になります。

今の媒介契約の種類（一般、専任、専属専任）と、有効期間がいつ終わるか
会社が売り出す値段を決めたときの根拠。法律で、会社が値段に意見を言うときは、根拠を明らかにしなければならないと決まっています
実家の名義が、亡くなった親のままになっていないか
敷地に畑や田んぼ（農地）が含まれていないか
家財が残ったままか、雨漏りなど知っている不具合はあるか

名義の確かめ方は、空き家を相続したらやること。期限のある手続きと、出口を選ぶ前に知る制度にまとめています。

農地は、所有権を移すのに、原則として農業委員会の許可が要ります（農地法3条）。許可を受けずに所有権を移しても、その効力は生じません（同条6項）。例外もあるので、畑が付いているときは、農業委員会に確かめてください。

媒介契約を見直す。期間と手数料の特例

仲介を頼むときに不動産会社と結ぶのが、媒介契約です。3つの種類があります。

種類	ほかの会社に頼めるか	自分で見つけた相手と契約できるか
一般	頼める	できる
専任	頼めない	できる（標準の約款では会社に知らせる）
専属専任	頼めない	できない

専任と専属専任の有効期間は、3か月までです。延ばすには、依頼者からの申し出が要ります
一般も、国土交通省の標準の約款では、3か月を超えない範囲で決めます
標準の約款では、専任や専属専任の期間中に、ほかの会社の仲介で契約すると、違約金を請求されることがあります。専属専任で、自分で見つけた相手と契約したときも同じです

会社を替える、種類を変える、といった見直しは、今の契約の期間が終わるときを区切りにするのが安全、というのがこのサイトの見方です。ただし、期間が終わったあとも残る決まりがあります（下の「隣の土地の持ち主に声をかける」）。どの種類がよいかは、家と会社によるので、この記事では書きません。

800万円以下の家の仲介手数料の特例

2024年7月1日から、代金（消費税を含まない額）が800万円以下の土地や建物（告示の言葉では「低廉な空家等」）の仲介に、特例ができました。会社は、仲介にかかる費用を考えに入れて、ふつうの計算を超える手数料を受け取れます。上限は、30万円の1.1倍、つまり33万円です。空き家かどうかなど、使っている状態は問いません。売主と買主のどちらの依頼者にも当たります。

会社は、媒介契約を結ぶときに、あらかじめ、この上限の範囲で手数料の額を説明し、依頼者と合意する必要があります（国土交通省の通達）。安い家ほど、ふつうの計算との差が大きくなります。計算の例は、空き家の買取と仲介の違いに載せています。

買取に切り替える

買取は、不動産会社が自分で買主になる売買です。会社が直接買うなら、仲介ではないので仲介手数料はかからない、とこのサイトは読み取っています。ただし、手取りが多くなるとは限りません。別の不動産会社が間に入って買取の会社を紹介する形なら、その会社の仲介にあたり、手数料がかかることがあります。これもこのサイトの読み取りです。

仲介を頼んだが買主が決まらなかった、という場合は、買取が向くと考えやすい場合の1つです（このサイトの見方です）。これは目安で、どの家でも買い取ってもらえるわけではありません。値段、家財や建物の扱い、売ったあとの責任の決め方は、会社と契約によって違います。

買取の金額と、仲介で売り出す値段の両方を書面でもらい、手取りの額、代金を受け取る日、契約の条項を並べてから決めるのをおすすめします。知っている不具合は、先に伝えておいてください。くわしくは空き家の買取と仲介の違いにまとめています。

空き家バンク、自治体、隣の土地の持ち主

空き家バンクに登録する

空き家バンクは、売りたい・貸したい空き家を自治体が登録して、探している人に紹介する仕組みです。国土交通省は、自治体が空き家対策の1つとして自発的に開いているもの、と説明しています。実家のある市町村にあるかどうか、まず確かめてください。くわしくは空き家バンクに登録する流れにまとめています。

国土交通省の支援で、自治体の情報をまとめて探せる「全国版空き家・空き地バンク」もあります。国が構築費用の一部を補助し、民間の2社が独立して運営しています。全国版には、2026年10月末時点で、1,155の自治体が参加し、750の自治体が物件を載せています。国土交通省の Q&A から分かる決まりは、次のとおりです。

全国版への登録は、自治体を通して行う。全国版に載せるには、売りたい人の同意が要る
登録に、不動産会社との媒介契約を必須としている自治体もある
県外や市町村の外から来る人だけに使わせる場合など、利用の条件は自治体によって違う
交渉や手続きは当事者の責任で行う。トラブルに、国や運営事業者は関与しない

自治体の窓口に相談する

市町村の空き家の担当には、空き家バンクのほかにも、相談の窓口や制度があることがあります。空き家の法律では、市町村長が、NPO などを「空家等管理活用支援法人」に指定でき、指定された法人は、所有者からの相談に応じることになっています。指定は市町村長が「できる」という決まりなので、どの市町村にもあるとは限りません（このサイトの読み取り）。あるかどうかは、市町村の空き家の担当に聞いてください。

隣の土地の持ち主に声をかける

ここからは、このサイトの見方です。広い庭や駐車場が欲しい、という隣の人が、買い手の候補になることもあります。

声をかける前に、今の媒介契約を確かめてください。標準の約款では、専属専任の期間中は、自分で見つけた相手とは契約できません。専任では会社に知らせる決まりで、会社はそれまでにかかった費用（約束した手数料の額まで）を請求できます。一般でも、契約したら会社に知らせる決まりです。また、どの種類でも、会社の紹介で知った相手と会社を外して契約すると、期間が終わってから2年以内でも、会社が報酬を請求できる決まりがあります（約款の一般は13条、専任と専属専任は11条）。相手が決まったときの契約や登記は、宅地建物取引業者か司法書士に相談するのが安全です。

手放す制度: 国庫帰属と相続放棄

国に土地を引き取ってもらう制度

「相続土地国庫帰属制度」といいます。2023年4月27日に始まりました。相続などで土地の所有権か共有持分を取得した人が、その土地を国に引き取ってもらう制度です。

建物がある土地は申請できない。担保（借金のかた）がついている土地、境界がはっきりしない土地なども同じ
一定の高さや傾きの崖があって、管理に過分な費用がかかる土地などは、認められないことがある
審査手数料は、土地1筆（登記上のひと区切り）あたり14,000円。認められなくても戻らない
負担金は20万円が基本。市街化区域などの宅地や農地、森林は、面積に応じて20万円以上になる

実家の土地で使うには、原則として先に解体が要ります。ただし、壊しても引き取られるとは限りません。壊す前に、法務局に相談してください。解体の費用は、空き家の解体費用の記事にまとめています。

相続放棄が使えるのは、期限の内だけ

相続放棄は、実家だけを手放す手続きではありません。預金なども含めて、親の権利と義務を一切受け継がない手続きです。期限は、自分のために相続が始まったと知った時から3か月以内で、亡くなった人の最後の住所地の家庭裁判所に申し出ます。期間を延ばす申立ても、同じ3か月の間にする必要があります。

3か月の間に放棄などをしなかったときや、相続財産を処分したときは、相続を受け入れた（単純承認をした）とみなされます（民法921条）。3か月を過ぎてから、売れない家だけを放棄で手放すことはできない、とこのサイトは読み取っています。3か月の内でも、売りに出すことや売る契約が「処分」に当たるかどうかは、条文に細かく書かれていません。また、放棄をしても、家を「現に占有している」人には、保存の義務が残る場合があります。くわしくは空き家を相続したらやることにまとめています。まだ期限の内にいて放棄を考えるなら、売りに出す前に、弁護士か司法書士に相談してください。